คุณคิดถึงอะไรเมื่อนึกถึงอสังหาริมทรัพย์ของอเมริกา? ตึกระฟ้าระดับไฮเอนด์ใจกลางแมนฮัตตัน? ที่อยู่อาศัยของครอบครัวที่อบอุ่นเหมือนในภาพยนตร์เรื่อง Home Alone? หรือบางที สถานที่พักผ่อนเขตร้อนที่หายไปที่ไหนสักแห่งบนชายฝั่งคีย์เวสต์? อเมริกานั้นมีทุกอย่าง คุณจะพบอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทที่นั่น พร้อมด้วยวิธีต่างๆ ที่จะได้รับประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่แนวโน้มเบื้องหลังเศรษฐกิจอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ คืออะไร และจะเคลื่อนไหวไปในทิศทางใด?
ประเด็นหลัก: ราคาบ้านกำลังทำลายสถิติและแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์และผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมที่สำรวจโดย Bankrate ไม่ได้คาดคิดว่าการทำลายสถิตินี้จะนำไปสู่หายนะของตลาด
ราคาสินทรัพย์
จากข้อมูลของ National Association of Realtors ราคาขายเฉลี่ยสำหรับบ้านที่มีอยู่นั้นสูงถึง 426,900 ดอลลาร์ในเดือนมิถุนายน 2024 ซึ่งถือเป็นสถิติใหม่ และถึงแม้ราคาจะลดลงเล็กน้อยในเดือนกรกฎาคมเป็น 422,600 ดอลลาร์ (ตามข้อมูลของ National Association of Realtors) แต่ก็ยังเป็นค่ามัธยฐานเดือนกรกฎาคมที่สูงที่สุดเป็นประวัติการณ์อยู่ดี
ผู้เชี่ยวชาญส่วนใหญ่เห็นพ้องกันว่าปัจจัยขับเคลื่อนหลักที่ทำให้ราคาสูงเช่นนี้คืออุปสงค์ที่แข็งแกร่งควบคู่ไปกับอุปทานที่ไม่เพียงพอ พูดง่ายๆ ก็คือ มีผู้ซื้อมากกว่าผู้ขายมาก
ทำไมบ้านไม่พอขาย? เรามาเจาะลึกปัญหาการขาดแคลนอุปทานโดยละเอียดกันดีกว่า
ผู้สร้างบ้านตามไม่ทันความต้องการของคนซื้อบ้าน
หมอกของภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ในปี 2008 ยังไม่จางหายไปและยังคงสะท้อนถึงกิจกรรมที่เกี่ยวกับการสร้างบ้าน ความจริงก็คือหลังจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ กิจกรรมที่เกี่ยวกับการสร้างบ้านลดลงและไม่เคยกลับมาเพียงพอต่อความต้องการเลย
ผู้สร้างบ้านกำลังดิ้นรนเพื่อตอบสนองความต้องการเนื่องจากต้นทุนวัสดุก่อสร้างที่สูง ซึ่งเดิมได้รับแรงผลักดันจากปัญหาห่วงโซ่อุปทานของโควิด-19 อัตราดอกเบี้ยที่สูงสำหรับสินเชื่อเพื่อซื้อและพัฒนาที่ดิน มาตรฐานการให้กู้ยืมที่เข้มงวดสำหรับผู้สร้าง และกฎหมายการแบ่งเขตท้องถิ่นที่จำกัดสิ่งใหม่ๆ การก่อสร้าง
เจ้าของบ้านปัจจุบันไม่เต็มใจที่จะแสดงรายการทรัพย์สินของตนในตลาด
เจ้าของบ้านที่อาจลงประกาศขายบ้านของตนได้นั้นไม่เต็มใจที่จะทำเช่นนั้น และมีเหตุผลเบื้องหลังที่เพียงพอ
ประการแรก แม้ว่าในที่สุดอัตราดอกเบี้ยการจำนองจะเริ่มลดลงเล็กน้อย โดยดึงกลับมาจากระดับจุดสูงสุดเป็นประวัติการณ์ แต่ก็ยังสูงพอที่จะจูงใจให้เจ้าของบ้านปัจจุบันขายที่อยู่อาศัยปัจจุบันของตน ตั้งแต่เดือนกรกฎาคมปี 2024 อัตราดอกเบี้ยการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีของประเทศอยู่ที่ 6.8% ตามข้อมูลของ Redfin ผู้กู้ที่รีไฟแนนซ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยเมื่อสองสามปีก่อนกำลังเพลิดเพลินกับการชำระเงินรายเดือนที่สะดวกสบาย ในเดือนธันวาคมปี 2020 อัตราดอกเบี้ยการจำนองคงที่เฉลี่ย 30 ปีของประเทศอยู่ที่ 2.7% ตามข้อมูลของ Redfin การย้ายบ้านใหม่หมายถึงความจำเป็นในการจำนองใหม่ตามนั้น โดยมีอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันสูงเป็น 2 เท่าของหลายปีก่อน ซึ่งหมายถึงการสละเงื่อนไขเงินกู้ที่ดี
การขาดแคลนบ้านว่างและราคาที่สูงก็เป็นปัจจัยสำคัญสำหรับเจ้าของบ้านในปัจจุบันเช่นกัน เนื่องจากมีอุปทานน้อยในตลาด จึงเป็นเรื่องยากที่จะหาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ที่ตรงกับความต้องการทั้งหมด
นอกจากนี้ ตามข้อมูลของ Fannie Mae ราคาและจำนวนบ้านที่มีอยู่น้อยไม่ใช่ปัญหาเดียวเท่านั้น ผู้เชี่ยวชาญระบุปัจจัยอื่นๆ เช่น ความพึงพอใจต่อบ้านหรือสถานที่ปัจจุบัน ความใกล้ชิดกับเพื่อน ครอบครัว หรือที่ทำงาน และความไม่มั่นคงทางเศรษฐกิจ
ราคาจะเคลื่อนไหวไปในทางใด?
ผู้เชี่ยวชาญไม่เห็นเงื่อนไขเบื้องต้นใดๆ สำหรับความผันผวนของราคาที่รุนแรงในทิศทางใดทิศทางหนึ่ง การปรับฐานใดๆ คาดว่าจะไม่รุนแรงนักและมีแนวโน้มการเติบโตอย่างต่อเนื่องในช่วงที่เหลือของปีปัจจุบัน แม้ว่าตลาดบางแห่งจะต้องเผชิญกับการลดราคาลง แต่ก็ยังมีความเรียบง่ายและไม่สูงชันเหมือนในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่
แล้วค่าเช่าล่ะ?
อัตราเงินเฟ้อ การขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ว่างให้เช่า และอุปสรรคในการเป็นเจ้าของบ้านก็ส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเช่นกัน ตามรายงาน America's Rental Housing 2024 ของ Joint Center for Housing Studies of Harvard University จำนวนผู้เช่าที่มีภาระด้านต้นทุนแตะระดับสูงสุดเป็นประวัติการณ์ในปี 2022 เนื่องจากครึ่งหนึ่งของครัวเรือนทั้งหมดใช้รายได้มากกว่า 30% เป็นค่าเช่าและค่าสาธารณูปโภค อย่างไรก็ตาม ตามสถิติของสำนักงานแรงงาน อัตราเงินเฟ้อของค่าเช่าเองก็ชะลอลงในที่สุด ในเดือนกรกฎาคมปี 2024 ลดลงเหลือ 5.1% ซึ่งเป็นระดับต่ำสุดนับตั้งแต่เดือนมีนาคมปี 2022 แต่ยังสูงกว่าค่าเฉลี่ย (4.21% ช่วงระหว่างปี 1954 - 2024)
ตลาดร้อนแรงเกินไปและกำลังจะพังทลายหรือไม่?
เมื่อพูดถึงราคาที่บันทึกไว้หรืออะไรก็ตามที่อยู่นอกเหนือจากปกติ คำถามเชิงตรรกะจะเข้ามาในใจเสมอ ตลาดจะพังหรือไม่? อย่างไรก็ตาม นักเศรษฐศาสตร์และผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่สำรวจโดย Bankrate ระบุว่าไม่คาดว่าตลาดจะพังและมีความเป็นไปได้น้อยมาก
การเพิ่มขึ้นของราคาในปัจจุบันเกิดจากกฎเศรษฐกิจพื้นฐานคือ อุปสงค์ที่แข็งแกร่งและการขาดอุปทาน ในปัจจุบัน ไม่มีการจำนองคุณภาพต่ำหรืออุปทานส่วนเกินที่มากับการสร้างบ้านมากเกินไป ผู้ให้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยมีข้อกำหนดที่ค่อนข้างเข้มงวดสำหรับอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ของผู้กู้ในขณะที่คะแนนเครดิตของผู้กู้จำนองเฉลี่ยก็น่าประทับใจเช่นกัน
ณ วันนี้ เป็นเวลาที่ดีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของสหรัฐฯ หรือไม่?
คำตอบขึ้นอยู่กับปัจจัย หากคุณกำลังรอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณเองและปล่อยเช่า แม้ว่าความต้องการบ้านว่างจะมีความต้องการสูงและอัตราดอกเบี้ยการจำนองลดลงในที่สุด แต่ก็ไม่ได้รับประกันผลกำไรของคุณ คุณต้องพิจารณาปัจจัยหลายประการในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอัตราส่วน LTV (อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สิน ซึ่งส่งผลให้การชำระเงินกู้รายเดือนของคุณเพิ่มขึ้นหรือลดลง) อยู่ในช่วงที่ค่าเช่าที่คุณได้รับสูงกว่าการชำระเงินกู้รายเดือนของคุณ และแน่นอนว่า การหาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและทำกำไรได้เป็นสิ่งสำคัญ (ด้วยอุปทานที่ขาดแคลนในปัจจุบัน จึงเป็นเรื่องที่ท้าทายมาก)
หากเป้าหมายของคุณคือการกระจายพอร์ตการลงทุนของคุณ ก็เป็นความคิดที่ดีที่จะตรวจสอบ REIT หุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์แบบโทเค็น ซึ่งมีการคัดเลือกทรัพย์สินอย่างรอบคอบ แต่อย่าลืมว่าทุกการลงทุนควรมีการคำนวณที่ดีและมีสติ
ลงทุนกับหนึ่งในตลาดที่เติบโตเร็วที่สุดในโลก
สหรัฐอเมริกาไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับการลงทุนของคุณ NOVA มอบโอกาสพิเศษสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยในดูไบ
ด้วย ROI ต่อปีที่คาดว่าสูงสุดถึง 18% โทเค็นทรัพย์ของ NOVA จะเปลี่ยนพอร์ตการลงทุนของคุณและช่วยให้คุณได้รับรายได้ที่สามารถแข่งขันได้ในตลาดมากที่สุดในโลก ลงทุนเลยตอนนี้!
ติดตาม NOVA ได้ที่ Facebook และ Telegram เพื่อติดตามเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
