Lock-In Effect คืออะไร?

เมื่อไม่นานมานี้ คำว่า "Lock-In Effect" ได้รับการกล่าวถึงบ่อยขึ้นในข่าว อสังหาริมทรัพย์ รายงาน และการวิเคราะห์ตลาด บทความนี้จะพาคุณสำรวจว่า Lock-In Effect คืออะไร มีบทบาทอย่างไรต่อการเปลี่ยนแปลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ และส่งผลกระทบในวงกว้างอย่างไรบ้าง ในฐานะนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบโทเค็นที่ติดตามแนวโน้มตลาดอย่างใกล้ชิด การทำความเข้าใจ Lock-In Effect จะช่วยเพิ่มพูนความรู้ของคุณและทำให้คุณมีมุมมองที่ลึกซึ้งยิ่งขึ้นเกี่ยวกับปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อตลาดในปัจจุบัน

ความหมายของ Lock-In Effect

Lock-In Effect หมายถึงสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านไม่เต็มใจที่จะขายทรัพย์สินของตน และตัดสินใจอยู่อาศัยในบ้านหลังเดิมนานกว่าที่ตั้งใจไว้ในตอนแรก เนื่องจากปัจจัยเฉพาะบางประการ สถานการณ์นี้เกิดขึ้นเมื่อผลกระทบด้านลบจากการขายมีน้ำหนักมากกว่าผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ ทำให้เจ้าของบ้านรู้สึกเหมือนถูก "ล็อก" ไว้ในทรัพย์สินปัจจุบัน

Lock-In Effect มักเกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้นทำให้เจ้าของบ้านลังเลที่จะขาย เนื่องจากต้องการหลีกเลี่ยงการได้สินเชื่อที่มีดอกเบี้ยแพงกว่าและภาระค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น

ในปัจจุบัน นักเศรษฐศาสตร์ยอมรับว่า Lock-In Effect อาจเกิดจากปัจจัยอื่นๆ อีก เช่น นโยบายภาษี ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ หรือแม้กระทั่งความผูกพันทางอารมณ์ ซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลต่อความไม่เต็มใจที่จะย้ายที่อยู่อาศัย

บทบาทของอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

หนึ่งในสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดของ Lock-In Effect เกี่ยวข้องกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัย เมื่อเจ้าของบ้านมีอัตราดอกเบี้ยต่ำในสินเชื่อที่มีอยู่ พวกเขามักจะไม่ต้องการขายทรัพย์สิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันสูงกว่ามาก

ตัวอย่างเช่น ในสหรัฐฯ ระหว่างการแพร่ระบาดของโควิด-19 เจ้าของบ้านจำนวนมากใช้โอกาสนี้ในการขอสินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ส่งผลให้พวกเขาถือสินเชื่อที่มีเงื่อนไขที่ดีมากในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มสูงขึ้นหลังการระบาดของโควิด เจ้าของบ้านเหล่านี้ลังเลที่จะขายบ้าน เพราะการขายจะหมายถึงการต้องขอสินเชื่อใหม่ที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และภาระการชำระเงินรายเดือนที่เพิ่มขึ้น ความลังเลนี้ทำให้เกิด Lock-In Effect เนื่องจากเจ้าของบ้านเลือกที่จะอยู่ในบ้านปัจจุบันแทนที่จะรับภาระค่าใช้จ่ายทางการเงินที่สูงขึ้นจากการผ่อนบ้านใหม่

ผลลัพธ์คือจำนวนรายการขายบ้านใหม่ในตลาดลดลง อุปทานที่จำกัดนี้บังคับให้ผู้ซื้อแข่งขันกันเพื่อซื้อทรัพย์สินที่มีจำกัด ซึ่งอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นของราคาทรัพย์สิน ในสถานการณ์ปกติ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่สูงจะช่วยทำให้ตลาดชะลอตัวลง

สาเหตุอื่นของ Lock-In Effect

แม้อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะเป็นปัจจัยที่รู้จักกันดีในการก่อให้เกิด Lock-In Effect แต่ยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกหลายประการที่ทำให้เจ้าของบ้านลังเลที่จะขาย หนึ่งในปัจจัยสำคัญเพิ่มเติมคือเรื่องภาษี

นโยบายภาษี ในบางพื้นที่ เจ้าของบ้านได้รับประโยชน์จากเงื่อนไขภาษีทรัพย์สินที่เอื้ออำนวย ซึ่งพวกเขาอาจเสียเงื่อนไขเหล่านี้ไปหากขายและซื้อทรัพย์สินใหม่ ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Proposition 13 ในแคลิฟอร์เนีย ซึ่งกำหนดให้เจ้าของระยะยาวเสียภาษีทรัพย์สินต่ำตามราคาซื้อเดิม ซึ่งเป็นการลดแรงจูงใจในการขาย

ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอน เจ้าของบ้านอาจเลือกที่จะอยู่ที่เดิมเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการซื้อหรือขายในตลาดที่ผันผวน ซึ่งเป็นปัจจัยสำคัญที่ก่อให้เกิด Lock-In Effect

กฎระเบียบและนโยบายที่ไม่จูงใจ ในบางตลาดของยุโรป นโยบายของรัฐบาลและกฎระเบียบอาจขัดขวางเจ้าของทรัพย์สินจากการขาย ตัวอย่างเช่น ต้นทุนและค่าธรรมเนียมในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่สูงสามารถเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายโดยรวมในการขายและซื้อทรัพย์สินใหม่ ส่งผลให้เกิด Lock-In Effect มากขึ้น

ผลกระทบในระดับโลก

แม้ว่าการถกประเด็นเกี่ยวกับ Lock-In Effect มักเน้นที่ประเทศหรือภูมิภาคเฉพาะ เช่น สหรัฐอเมริกา แต่ปรากฏการณ์นี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตลาดใดตลาดหนึ่ง ทั่วโลก เจ้าของบ้านต้องเผชิญกับเงื่อนไขที่หลากหลายซึ่งส่งผลต่อ Lock-In Effect แม้สาเหตุเฉพาะในแต่ละแห่งอาจแตกต่างกัน

แม้จะมีความแตกต่างกัน แต่ผลกระทบจาก Lock-In Effect ที่เกิดขึ้นมีลักษณะคล้ายกันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ได้แก่ การลดลงของอุปทานที่อยู่อาศัย ราคาทรัพย์สินที่เพิ่มสูงขึ้น และการลดความคล่องตัวของทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

ผลกระทบต่อเศรษฐกิจ

Lock-In Effect ส่งผลกระทบในวงกว้าง ไม่เพียงต่อเจ้าของบ้านแต่ละราย แต่ยังต่อเศรษฐกิจในภาพรวมด้วย หนึ่งในผลกระทบสำคัญคือ ความคล่องตัวด้านแรงงาน เมื่อเจ้าของบ้านถูก "ล็อก" ไว้ด้วยเงื่อนไขสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ดีหรือปัจจัยทางการเงินอื่นๆ พวกเขาอาจไม่สามารถย้ายไปยังพื้นที่ที่มีโอกาสงานใหม่ในเมืองหรือภูมิภาคอื่นได้ ความไม่คล่องตัวนี้อาจชะลอการเติบโตทางเศรษฐกิจ เนื่องจากแรงงานไม่สามารถเข้าถึงงานที่มีรายได้สูงขึ้นหรืองานในอุตสาหกรรมที่ต้องการทักษะของพวกเขาได้ ครอบครัวที่ต้องการย้ายไปใกล้งานใหม่อาจเลือกอยู่ที่เดิมเพียงเพราะไม่สามารถจ่ายอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่สูงขึ้นจากการซื้อบ้านใหม่ได้

นอกจากนี้ Lock-In Effect ยังอาจขัดขวางครอบครัวจากการปรับปรุงคุณภาพที่อยู่อาศัย เมื่อเด็กๆ เติบโตขึ้นหรือสถานการณ์ทางการเงินของครอบครัวดีขึ้น หลายคนอยากย้ายไปอยู่บ้านที่ใหญ่กว่าเดิม อย่างไรก็ตาม เมื่อต้นทุนการขายและซื้ออสังหาริมทรัพย์ใหม่สูงขึ้นเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่สูงขึ้นหรือค่าปรับภาษี ครอบครัวอาจจำเป็นต้องอยู่ในบ้านที่ไม่ตอบโจทย์ความต้องการ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของพวกเขา

บทสรุป

แม้ปัจจัยที่ก่อให้เกิด Lock-In Effect อาจแตกต่างกันในแต่ละประเทศ แต่ผลกระทบที่ตามมามักมีลักษณะคล้ายกันในตลาดทั่วโลก ได้แก่ อุปทานที่อยู่อาศัยลดลง ราคาทรัพย์สินเพิ่มขึ้น และการลดความคล่องตัวสำหรับทั้งเจ้าของบ้านและผู้ซื้อที่มีศักยภาพ

คอยติดตามไว้! NOVA จะยังคงเผยแพร่ข้อมูลเชิงลึกเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ผ่านเว็บไซต์และโซเชียลมีเดียของเราอย่างต่อเนื่อง

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบโทเค็นที่ทันสมัยกับ NOVA การลงทุนที่ปลอดภัย โปร่งใส และรวดเร็ว เริ่มต้นเพียง $38 เข้าร่วม NOVA ตอนนี้! 💚

ติดตาม NOVA ได้ที่ Facebook และ Telegram เพื่อติดตามเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด