การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเป็นกลยุทธ์ยอดนิยมมาอย่างยาวนานสำหรับการสร้างความมั่งคั่งและกระจายพอร์ตการลงทุน อย่างไรก็ตาม คำว่า "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย" เป็นคำที่กว้างและครอบคลุมประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลาย ในบทความนี้ เราจะสำรวจประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่พบได้บ่อย ซึ่งดึงดูดนักลงทุนในส่วนต่าง ๆ ของโลก
| โปรดทราบว่า คำศัพท์และรายละเอียดอาจแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ ดังนั้น โปรดใช้บทความนี้เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย แต่ก็ต้องคำนึงถึงลักษณะเฉพาะของแต่ละภูมิภาคด้วย หลังจากอ่านบทความนี้แล้ว คุณจะเข้าใจว่าไม่มีอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดที่สมบูรณ์แบบ ไม่มีประเภทใดในโลกที่จะเป็นสูตรสำเร็จที่ให้ผลสำเร็จ 100% แต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะ ข้อดี และความท้าทายของตัวเอง และการเลือกประเภทที่เหมาะสมขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการ |
1. บ้านเดี่ยว (Single-Family Residences - SFRs)
บ้านเดี่ยว (SFRs) คือบ้านที่ออกแบบมาเพื่อรองรับเพียงครัวเรือนเดียว เป็นอาคารที่แยกออกมาโดยอิสระ เช่น วิลล่า คอทเทจ ลอดจ์ หรือคฤหาสน์ โดยทั่วไปแล้ว SFR มักมีลานส่วนตัว โรงจอดรถ และสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ เช่น ครัวกลางแจ้ง โรงเก็บของ หรือสระว่ายน้ำ
เป็นที่น่าสนใจว่าในบางประเทศ ความต้องการบ้านเดี่ยวในหมู่ผู้เช่าเพิ่มขึ้นหลังการระบาดของ COVID-19 และความนิยมของการทำงานแบบรีโมต ผู้คนที่ไม่จำเป็นต้องเช่าอพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองใกล้ที่ทำงานอีกต่อไป จึงตัดสินใจย้ายครอบครัวไปยังชนบท เพื่อเพลิดเพลินกับธรรมชาติและวิถีชีวิตในหมู่บ้าน
บ้านเดี่ยวเหมาะสำหรับผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัวและอิสระ โดยทั่วไปแล้ว ผู้เช่ามักค้นหาบ้านประเภทนี้อย่างพิถีพิถัน และเมื่อพบแล้ว พวกเขามักจะเช่าในระยะยาว (แน่นอนว่าไม่ใช่บ้านพักตากอากาศริมชายหาดที่ปล่อยเช่าสำหรับจัดงานแต่งงานหรือวันหยุดพักผ่อน)
อย่างไรก็ตามก็มีข้อเสียเช่นกัน เนื่องจากบ้านเดี่ยวเป็นบ้านที่แยกออกจากกันและอิสระ จึงไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของ Homeowners Associations นั่นหมายความว่าการจัดการและบำรุงรักษาทั้งหมดตกอยู่ในความรับผิดชอบของเจ้าของบ้าน ผู้เช่า หรือบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจไม่สะดวกนัก และในบางครั้งอาจเป็นเรื่องที่เครียดและมีค่าใช้จ่ายสูง
2. พื้นที่พัฒนาแบบวางแผน (Planned Unit Developments - PUDs)
บ่อยครั้งที่บ้านเดี่ยวอาจถูกเข้าใจผิดว่าเหมือนกับพื้นที่พัฒนาแบบวางแผน (PUDs) แม้จะดูเผิน ๆ จะมีความคล้ายคลึงกัน แต่ความแตกต่างระหว่างสองประเภทนี้ยังคงมีนัยสำคัญ PUDs คือชุมชนที่มีบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ หรือคอนโดมิเนียม ซึ่งมีพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางร่วมกัน เช่น สระว่ายน้ำ สนามเทนนิส หรือพื้นที่นันทนาการ สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้สงวนไว้เฉพาะสำหรับสมาชิกในชุมชนและแขกของพวกเขา ทำให้ PUDs เป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับผู้เช่า
โดยทั่วไป PUDs มักเป็นชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิด (Gated Communities) ซึ่งเจ้าของบ้านเป็นสมาชิกของ Homeowners Association (HOA) และมีหน้าที่ต้องชำระค่าธรรมเนียมและการประเมินพิเศษเป็นประจำ ค่าธรรมเนียมเหล่านี้ถูกใช้เพื่อจัดการและดูแลพื้นที่ส่วนกลาง นั่นหมายความว่าเจ้าของหรือผู้เช่าไม่จำเป็นต้องคำนึงถึงการกำจัดหิมะ ต้นไม้ที่โค่นล้ม หรือการทำความสะอาดสระว่ายน้ำ
การเป็นเจ้าของ PUD หมายถึงการปฏิบัติตามกฎของชุมชน ซึ่งอาจเข้มงวดและไม่สอดคล้องกับแผนของคุณเสมอไป หากคุณไม่ทราบกฎเหล่านี้ก่อนซื้อ อาจเป็นเรื่องเซอร์ไพรส์ที่ทำให้แผนของคุณล้มเหลวได้
ตัวอย่างเช่น ไม่ใช่ทุกชุมชนที่อนุญาตให้คุณปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามที่คุณต้องการ คุณอาจสามารถให้เช่าระยะยาวได้ แต่คุณอาจถูกจำกัดไม่ให้โพสต์บ้านของคุณบน Airbnb สำหรับการเช่าระยะสั้น นอกจากนี้ ชุมชนอาจมีข้อจำกัดในการปรับเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ เช่น ห้ามดัดแปลงโรงรถให้เป็นห้องเกม และห้ามจอดรถนอกบ้าน
ฟังดูเข้มงวดเกินไปใช่ไหม? ก็อาจจะนะ แต่กฎเหล่านี้อาจเป็นประโยชน์ต่อทั้งคุณและผู้เช่าของคุณก็เป็นได้ กฎระเบียบเหล่านี้บังคับใช้กับเพื่อนบ้านของคุณเช่นกัน เช่น เพื่อนบ้านด้านซ้ายจะไม่สามารถเก็บเรือเก่าหรือเศษซากก่อสร้างไว้ในสวนของเขาได้ ซึ่งตรงจุดนี้อาจลดมูลค่าสินทรัพย์ของคุณได้หากตัดสินใจขาย และเพื่อนบ้านด้านขวาจะไม่ปลุกผู้เช่าของคุณตอน 6 โมงเช้าวันเสาร์ด้วยเสียงเครื่องตัดหญ้า เพราะหากเขาทำเช่นนั้น เขาจะต้องจ่ายค่าปรับ ความสงบและความสะดวกสบาย เป็นสิ่งที่ผู้เช่ากำลังมองหา!
3.คอนโดมิเนียม (อพาร์ตเมนต์)
คอนโดมิเนียมหรือ "คอนโด" เป็นอีกหนึ่งตัวเลือกยอดนิยมสำหรับนักลงทุน คอนโดเป็นส่วนหนึ่งของอาคารขนาดใหญ่หรือคอมเพล็กซ์ต่างจากบ้านเดี่ยว โดยแต่ละยูนิตเป็นเจ้าของโดยบุคคลที่แตกต่างกัน ในขณะที่ส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ และลิฟต์ เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมกัน
ในบางประเทศ คำว่า "คอนโด" อาจไม่เป็นที่รู้จักทั่วไป ผู้คนมักใช้คำว่า "อพาร์ตเมนต์" แทน หากไม่นับรวมอาคารหรูที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกระดับไฮเอนด์ ข้อดีสำคัญอย่างหนึ่งของคอนโดคือ ราคาที่เข้าถึงได้และความสะดวกสบาย ซึ่งเป็นสิ่งที่กลุ่มผู้เช่าบางกลุ่มให้ความสำคัญมากที่สุด
อาคารคอนโดมิเนียมมักถูกสร้างขึ้นในทำเลที่น่าสนใจในเขตเมืองที่มีการเชื่อมต่อการเดินทางที่ดี จึงดึงดูดผู้เช่าที่มองหาวิถีชีวิตที่เรียบง่ายและสะดวกสบาย โดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือแม้แต่ร้านทำผม อยู่ใกล้ ๆ นอกจากนี้ ศูนย์การค้า ร้านขายของชำ และคาเฟ่ยังอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่นาทีหากขับรถ
โครงการบางแห่งยังมีบริการพิเศษ เช่น บริการซักรีด การพาสุนัขเดินเล่น หรือการทำความสะอาดห้องพัก นี่คือเหตุผลว่าทำไมคอนโดถึงเหมาะสำหรับผู้เช่าที่มีชีวิตที่วุ่นวายและให้ความสำคัญกับเวลา
การลงทุนในคอนโดมีทั้งข้อดีและข้อเสีย เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ สำหรับนักลงทุนบางราย คอนโดเป็นตัวเลือกที่สมบูรณ์แบบ เพราะการบำรุงรักษาภายนอกอาคารและส่วนกลางทั้งหมดดำเนินการโดย HOA สำหรับนักลงทุนต่างชาติที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การไม่ต้องบริหารจัดการทรัพย์สินอาจเป็นปัจจัยสำคัญ
อย่างไรก็ตาม ความสะดวกสบายมาพร้อมกับค่าใช้จ่าย คอนโดก็เป็นเช่นเดียวกับ PUDs คือมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องในรูปแบบของค่าธรรมเนียม HOA และบางครั้งอาจมีการประเมินพิเศษเพิ่มเติม ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจสูงและต้องนำมาพิจารณาเมื่อคุณวิเคราะห์การลงทุนของคุณ
และเช่นเดียวกับ PUDs คุณจำเป็นต้องปฏิบัติตามกฎของ HOA ซึ่งอาจเข้มงวดและขัดแย้งกับแผนการลงทุนของคุณ
โดยรวมแล้ว คอนโดถือเป็นตัวเลือกที่ดีมากเนื่องจาก ราคาที่เข้าถึงได้ ทำเลที่น่าสนใจ และการบำรุงรักษาที่ง่าย
4. บ้านสำหรับหลายครอบครัว (Multifamily Homes)
อสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัว เช่น ดูเพล็กซ์ (Duplexes), ทริปเพล็กซ์ (Triplexes) และ อพาร์ตเมนต์ เป็นที่นิยมในหมู่นักลงทุนที่มีประสบการณ์ซึ่งต้องการขยายพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของตน อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มีหน่วยเช่าหลายหน่วยภายใต้หลังคาเดียวกัน ทำให้สามารถสร้างรายได้หลากหลายช่องทาง ข้อได้เปรียบสำคัญของอสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัวคือความสามารถในการกระจายความเสี่ยง หากหน่วยใดหน่วยหนึ่งว่าง ผู้เช่าหน่วยอื่นยังคงสามารถสร้างรายได้ ลดผลกระทบต่อกระแสเงินสดโดยรวมได้
โดยทั่วไป อสังหาริมทรัพย์สำหรับหลายครอบครัวจะมีกระแสเงินสดที่สูงกว่า อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัวมาพร้อมกับ ต้นทุนเริ่มต้นที่สูงกว่า และต้องการการจัดการที่ซับซ้อนกว่า เนื่องจากมีผู้เช่าหลายรายที่ต้องดูแล เงื่อนไขการจัดหาเงินทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจแตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ แต่โดยทั่วไปแล้วมักมีความเข้มงวดมากกว่า เพราะในหลายกรณีอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ถูกจัดประเภทเป็นทรัพย์สินเชิงพาณิชย์
นอกจากนี้ ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านสำหรับหลายครอบครัว ไม่ว่าจะเป็นราคาเต็มหรือเพียงเงินดาวน์ มักจะสูงกว่าต้นทุนในการซื้อบ้านเดี่ยวหรืออพาร์ตเมนต์อย่างมาก ทำให้นักลงทุนบางกลุ่มไม่สามารถเข้าถึงได้
ในบางตลาด การแข่งขันสำหรับอสังหาริมทรัพย์แบบหลายครอบครัวอาจรุนแรง นักลงทุนที่มีฐานะร่ำรวยบางรายมักซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ด้วยเงินสด ซึ่งข้อเสนอเงินสดเป็นที่ชื่นชอบของผู้ขายมากกว่า และสามารถทำให้นักลงทุนรายย่อยที่อยู่ในกระบวนการขอสินเชื่อหมดโอกาสในการปิดดีล
ความท้าทายที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือการจัดการสินทรัพย์ การจัดการหลายหน่วยเช่าต้องการเวลา ความใส่ใจ และความเชี่ยวชาญอย่างมาก ทำให้เป็นภาระหน้าที่ที่สำคัญสำหรับนักลงทุน
5. บ้านสำเร็จรูป
บ้านสำเร็จรูปคือโครงสร้างที่ถูกสร้างล่วงหน้าจากโรงงานและขนส่งไปติดตั้งยังที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้มักเป็นตัวเลือกที่มีราคาย่อมเยาสำหรับนักลงทุน เนื่องจากต้นทุนการซื้อที่ต่ำกว่าบ้านเดี่ยวทั่วไป
เช่นเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท บ้านที่ผลิตมีทั้งข้อดีและข้อเสีย
ตัวอย่างเช่น หากกฎหมายและข้อบังคับท้องถิ่นอนุญาต ก็สามารถติดตั้งบ้านที่ผลิตในจุดหมายปลายทางเฉพาะที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวได้ ในสถานที่เหล่านี้ ด้วยเหตุผลบางประการ การสร้างบ้านเดี่ยวแบบคลาสสิกจึงเป็นเรื่องยากมาก หากคุณได้รับใบอนุญาตทั้งหมดและมีโอกาสที่จะติดตั้งบ้านสำเร็จรูปในทำเลที่ไม่เหมือนใคร คุณก็จะมีโอกาสทำให้สินทรัพย์ของคุณเป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ ในหมู่นักท่องเที่ยวที่กำลังมองหาการเช่าระยะสั้นแบบพิเศษ เช่น อาจเป็นกระท่อมในภูเขา
นอกจากนี้ หากคุณมีที่ดินขนาดใหญ่และข้อกำหนดอนุญาต คุณสามารถสร้างชุมชนบ้านสำเร็จรูปพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ พื้นที่บาร์บีคิว หรือสนามเด็กเล่น
แม้ว่าบ้านสำเร็จรูปจะดูเหมือนเป็นการลงทุนที่ตรงไปตรงมา แต่ก็มีจุดที่ต้องระวังหลายประการ เช่น อัตราค่าเสื่อมราคาที่สูงขึ้น ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นเกี่ยวกับการเงิน และการขายในอนาคต
นอกจากนี้ ในบางประเทศ กฎหมายการแบ่งเขตอาจจะค่อนข้างเข้มงวด หากต้องการติดตั้งบ้านของคุณในที่ใดที่หนึ่งและให้เช่า คุณจะต้องเอาชนะระบบราชการที่น่าปวดหัวเพื่อรับใบอนุญาตทั้งหมด ในขณะที่สถานที่ที่ได้รับอนุญาตให้ติดตั้งบ้านอาจไม่สนองความต้องการจากผู้เช่าหรือเป้าหมายการลงทุนของคุณ
บทสรุป
การมีสติเป็นสิ่งสำคัญ! ก่อนที่จะเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการลงทุน คุณควรพิจารณาหลายปัจจัย คุณจะซื้อด้วยเงินสดหรือกู้สินเชื่อ? หากเลือกกู้สินเชื่อ คุณสามารถจ่ายเงินดาวน์ได้เท่าไหร่ และเงื่อนไขของผู้ให้สินเชื่อสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นเป็นอย่างไร? นอกจากนี้ คุณพร้อมที่จะลงทุนในงานปรับปรุงและใช้เวลาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อนหรือไม่? กฎหมายการแบ่งพิ้นที่และข้อบังคับเกี่ยวกับการให้เช่าในภูมิภาคที่คุณต้องการลงทุนตรงกับแผนการของคุณหรือไม่?
ในบทความของเรา เราได้รีวิวเพียงข้อดีและข้อเสียของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทเพียงบางส่วน แต่ในโลกความจริงยังมีปัจจัยอื่นๆ อีกมากมายที่ต้องพิจารณา ปัจจัยเหล่านี้และปัจจัยอื่นๆ จำเป็นต้องนำมาพิจารณาหากคุณต้องการผลลัพธ์การลงทุนที่ดีที่สุด ศึกษาและวิเคราะห์ให้รอบคอบ แล้วการลงทุนของคุณจะให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าแก่คุณ
การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่ เช่น นายหน้า ทนายความ และบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ เป็นสิ่งสำคัญมาก เพื่อให้เข้าใจว่าอะไรที่เหมาะสมกับความต้องการของคุณและข้อบังคับที่เกี่ยวข้องคืออะไร
ติดตามบทความในอนาคตของเราเพื่อเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่เราไม่ได้กล่าวถึงในวันนี้ เช่น อสังหาริมทรัพย์แบบผสม (Mixed-Use) คอนโดเทล หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมือนใคร เช่น บ้านลอยน้ำ
สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ง่ายและไร้กังวล โปรดพิจารณา NOVA เราคัดสรรอสังหาริมทรัพย์อย่างพิถีพิถันเพื่อให้มั่นใจว่าคุณจะได้รับทั้งมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างสม่ำเสมอและเงินปันผลจากค่าเช่าเป็นประจำ โดยที่คุณไม่ต้องกังวลเกี่ยวกับการจัดการหรือเอกสารต่างๆ เริ่มเลยตอนนี้ → 💚
ติดตาม NOVA ได้ที่ Facebook และ Telegram เพื่อติดตามเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด
