Akhir-akhir ini, istilah "lock-in effect" semakin umum digunakan dalam berita, laporan, dan analisis pasar real estat. Artikel ini akan membahas mengenai lock-in effect, pengaruhnya terhadap pasar real estat serta konsekuensinya secara lebih luas. Sebagai investor properti yang mengikuti tren pasar dengan cermat, pemahaman tentang efek lock-in dapat meningkatkan pengetahuan Anda sekaligus memberikan wawasan yang lebih mendalam mengenai kekuatan-kekuatan yang bermain di pasar saat ini.

Pengertian efek penguncian (lock-in effect)

Lock-in effect adalah situasi di saat pemilik rumah enggan menjual properti mereka dan memilih untuk tinggal di rumah mereka lebih lama dari yang direncanakan, dikarenakan faktor tertentu. Kondisi ini terjadi saat dampak negatif dari penjualan lebih besar daripada manfaat yang dirasakan, membuat pemilik rumah merasa "terkunci" dengan properti mereka saat ini.

Lock-in effect biasanya dikaitkan dengan hipotek yang membuat pemilik rumah enggan menjual rumah untuk menghindari hipotek yang lebih mahal dan meningkatkan biaya perumahan

Sekarang ini, para ekonom menyadari bahwa lock-in bisa disebabkan oleh berbagai faktor lain: kebijakan pajak, ketidakpastian ekonomi, atau bahkan keterikatan emosional, yang semuanya berkontribusi pada keengganan untuk pindah.

Peranan suku bunga hipotek

Salah satu penyebab paling umum terjadinya lock-in effect adalah terkait suku bunga hipotek. Ketika pemilik rumah mendapatkan suku bunga hipotek yang rendah pada properti mereka saat ini, kemungkinan besar mereka tidak akan menjual properti mereka, terutama jika suku bunga saat ini jauh lebih tinggi.

Sebagai contoh, di Amerika Serikat pada masa pandemi COVID-19, tidak sedikit pemilik rumah yang memanfaatkan kesempatan ini untuk mendapatkan hipotek dengan bunga rendah. Alhasil, mereka kini memiliki hipotek dengan persyaratan yang sangat menguntungkan.

Namun, dengan meningkatnya suku bunga kredit semenjak pandemi, banyak dari pemilik rumah yang enggan menjual rumah mereka karena hal itu berarti mengambil cicilan baru dengan suku bunga yang jauh lebih tinggi dan meningkatkan cicilan bulanan mereka. Keengganan ini menimbulkan efek lock-in, karena pemilik rumah lebih memilih untuk tetap tinggal di rumah mereka yang sekarang daripada menanggung beban keuangan dari pembayaran cicilan rumah yang lebih tinggi pada properti baru.

Efek lock-in menyebabkan terbatasnya jumlah listing baru yang muncul di pasar. Keterbatasan persedian properti memaksa pembeli untuk bersaing dalam memperebutkan sejumlah properti yang tersedia, sehingga berpotensi menaikkan harga properti. Pada kondisi normal, suku bunga hipotek yang tinggi akan menyurutkan pasar tersebut.

Penyebab lain dari lock-in effect

Meskipun suku bunga hipotek menjadi faktor paling umum yang mendorong lock-in effect, masih ada beberapa elemen lain yang bisa jadi membuat pemilik rumah enggan menjualnya. Salah satu faktor tambahan yang paling berpengaruh adalah pajak.

Kebijakan perpajakan. Di beberapa wilayah, para pemilik rumah diuntungkan dengan ketentuan pajak properti yang mendukung, yang tentunya akan hilang jika mereka menjual dan membeli properti baru. Proposisi 13 di California menjadi contoh nyata, yakni pajak properti yang lebih rendah untuk pemilik jangka panjang yang didasarkan pada harga pembelian awal, sehingga membuat mereka enggan untuk menjualnya.

Tidak menentunya perekonomian. Selama masa ketidakpastian ekonomi, para pemilik rumah bisa saja memutuskan untuk tetap tinggal, demi menghindari risiko yang terkait dengan pembelian atau penjualan di pasar yang bergejolak, sehingga menyebabkan terjadinya lock-in effect.

Peraturan dan kebijakan yang tidak mendukung. Di sebagian pasar Eropa, peraturan dan kebijakan pemerintah dapat menghambat pemilik properti untuk melakukan penjualan. Sebagai contoh, tingginya komisi dan biaya transaksi properti dapat menimbulkan lock-in effect, karena akan meningkatkan biaya jual dan beli properti baru secara keseluruhan.

Implikasi global

Meskipun sebagian besar diskusi seputar lock-in effect berfokus pada negara atau wilayah tertentu, seperti Amerika Serikat, sebenarnya fenomena ini tidak terbatas pada satu pasar saja. Setiap pemilik rumah di seluruh dunia menghadapi berbagai kondisi yang turut berkontribusi terjadinya lock-in, meskipun penyebab spesifiknya bisa berbeda-beda.

Terlepas dari perbedaan-perbedaan ini, lock-in effect pada akhirnya berdampak pada konsekuensi yang sama di seluruh pasar real estat global: berkurangnya pasokan perumahan, naiknya harga properti, dan berkurangnya mobilitas baik bagi pemilik rumah maupun calon pembeli.

Konsekuensi terhadap ekonomi

Lock-in effect memiliki dampak yang luas, tidak hanya bagi pemilik rumah perorangan, tetapi juga bagi perekonomian secara keseluruhan. Salah satu dampak yang signifikan adalah pada mobilitas tenaga kerja. Saat pemilik rumah mengalami “lock-in” karena persyaratan hipotek yang menguntungkan atau faktor keuangan lainnya, mereka mungkin tidak akan bisa pindah ke kota atau wilayah lain untuk mendapatkan kesempatan kerja baru. Ketidakstabilan ini bisa memperlambat pertumbuhan ekonomi karena menghalangi para pekerja dalam mengakses pekerjaan dengan gaji yang lebih tinggi atau industri yang membutuhkan keahlian mereka. Sebuah keluarga yang ingin sekali berpindah ke pekerjaan baru mungkin akan bertahan hanya karena mereka tidak mampu membayar biaya hipotek yang lebih tinggi saat membeli rumah baru.

Selain itu, efek lock-in dapat menghalangi keluarga untuk meningkatkan daya tampung ruang keluarga mereka. Seiring bertambahnya jumlah anak atau membaiknya kondisi keuangan keluarga, banyak yang memilih untuk pindah ke rumah yang lebih besar. Namun, jika biaya untuk menjual dan membeli properti baru semakin mahal karena suku bunga hipotek atau denda pajak yang lebih tinggi, maka banyak keluarga yang terpaksa harus tinggal di rumah yang tidak lagi memenuhi kebutuhan mereka, dan berpotensi mengurangi kualitas hidup mereka.

Kesimpulan

Meski faktor-faktor yang menyebabkan lock-in effect bisa saja berbeda di setiap negara, tetapi pada akhirnya hal ini berdampak pada konsekuensi yang sama di seluruh pasar global: berkurangnya persediaan rumah, naiknya harga properti, dan berkurangnya mobilitas baik bagi pemilik rumah maupun calon pembeli.

Jangan sampai ketinggalan! NOVA akan terus memberikan wawasan mengenai real estat baik melalui situs web maupun media sosial kami.

Investasi inovatif pada real estat yang ditokenisasi melalui NOVA. Investasi aman, transparan, dan cepat mulai dari $38. Gabung NOVA sekarang! 💚

Ikuti NOVA di Facebook dan Telegram agar tidak ketinggalan tren real estat terbaru.