O mundo do investimento imobiliário é diverso e oferece muitas oportunidades de lucro. Fundos de investimento imobiliário (REIT’s) são uma opção que atrai muitos investidores. Neste artigo, exploraremos como os fundos de investimento imobiliário funcionam e suas vantagens gerais para investidores imobiliários.
O que são os fundos de investimento imobiliário?
Fundos de investimento imobiliário (REIT’s), são empresas especializadas no gerenciamento de portfólios de imóveis geradores de renda. Essas empresas permitem que investidores individuais invistam em imóveis sem comprar diretamente a propriedade.
REIT’s geralmente possuem e operam vários tipos de propriedade, incluindo prédios residenciais, espaços de escritório, shoppings e instalações industriais. A maior parte dos REIT’s são negociados publicamente em bolsas de valores, tornando-os altamente líquidos em comparação com investimentos imobiliários tradicionais. Investir em REIT’s pode adicionar diversificação ao portfólio de um investidor deviso às suas características únicas e à estabilidade do mercado imobiliário como classe de ativos.
Que tipos de REIT’s existem?
Fundos de Investimento Imobiliário (REIT’s) podem ser categorizados em diversos tipos com base em seu foco de investimento e na natureza de suas atividades produtoras de renda. Eis alguns tipos principais de REIT’s:
- REIT’s de equity
REIT’s de equity detêm e operam imóveis geradores de renda. Eles geram receita principalmente pelo aluguel de espaços e coleta de aluguel das propriedades que detêm. Podem ser incluídos vários tipos de propriedade como, apartamentos, centro comerciais, armazéns, resorts, etc.
- REIT’s de hipoteca
REIT’s de hipoteca fornecem financiamento para imóveis de renda através da compra ou originação de hipotecas e títulos lastreados por hipoteca. Eles ganham renda com os juros sobre esses ativos financeiros. Diferentemente de REIT’s de equity, investidores de REIT’s de hipoteca obtèm sua renda de empréstimos garantidos por propriedades residenciais ou comerciais.
- REIT’s híbridos
REIT’s híbridos combinam as estratégias de investimento tanto dos REIT’s de equity quanto dos REIT’s de hipoteca. Eles possuem propriedades e investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas, gerando renda tanto com aluguéis quanto com pagamentos de juros.
Como os fundos de investimento imobiliário operam?
Exploremos com mais detalhe como os REIT’s operam.
- Requisitos de formação. REIT’s são estabelecidos como corporações, trusts, ou associações. Eles são projetados para operar de forma semelhante, agregando o capital de vários investidores. Para se qualificar como REIT, uma empresa deve cumprir requisitos regulatórios específicos, como distribuir sua renda tributável aos acionistas e investiro pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis.
- Atividades operacionais. REIT’s analisam continuamente as tendências de mercado para identificar oportunidades de investimento lucrativas. Eles realizam uma diligência minuciosa para avaliar os retornos potenciais e os riscos associados a novos imóveis. Se o portfólio de um REIT incluir projetos de desenvolvimento ou propriedades residenciais, eles também gerenciam o planejamento, construção e locação de novas propriedades.
- Rendimento do investidor. Para lucrar com REIT’s, investidores compram as ações dos trusts nas bolsas de valores. Investidores têm direito a receber pelo menos 90% da renda de um REIT como dividendos. Adicionalmente, investidores podem se beneficiar da apreciação potencial das ações do REIT, que podem ser negociadas em grandes bolsas de valores.
- Taxação. REIT’s geralmente não pagam imposto de renda corporativo se atenderem aos requisitos legais, uma vez que sua renda é repassada aos investidores. Entretanto, investidores são tributados sobre os dividendos que recebem, muitas vezes à taxas de imposto de renda comuns. Alguns dividendos podem se qualificar como ganhos de capital ou retorno de capital, o que pode ter diferentes implicações fiscais.
Como se vê, há muitos aspectos de operação de REIT’s que potenciais investidores devem considerar. Ao entender tudo isso, investidores podem aferir melhor se os REIT’s se alinham a seus objetivos financeiros e à sua tolerância ao risco.
REIT’s vs. imóveis tokenizados: Em que devo investir?
Recentemente, imóveis tokenizados foram apresentados como um novo método de investimento imobiliário. Exploremos como a propriedade tokenizada é diferente dos fundos de investimento imobiliário.
| Fundos de investimento imobiliário (REIT’s) | Mercado imobiliário tokenizado | |
| Estrutura e propriedade | REIT’s São empresas que detêm, operam, ou financiam imóveis geradores de renda em diversos setores. Investidores compram ações do REIT, que representa uma parte de todo o portfólio de propriedades detidas pelo REIT. | Imóveis tokenizados envolvem a criação de tokens digitais em uma blockchain que representam participações acionárias em uma propriedade específica ou em um portfólio de propriedades. Investidores compram tokens, cada um representando um interesse de posse fracionado na propriedade. |
| Acessibilidade e tamanho de investimento | REIT’s são acessíveis aos investidores por meio de bolsas de valores, contas de corretagem e contas de aposentadoria. Investidores podem comprar ações com quantias relativamente pequenas de capital, semelhante à compra de ações. No entanto, os REIT’s são frequentemente limitados por restrições geográficas e regulatórias. | Imóveis tokenizados fornecem acesso global a investimentos imobiliários, permitindo que investidores participem em mercados previamente fora do alcance. A tokenização fornece uma propriedade fracionária, o que significa que investidores podem investir pequenas quantias de dinheiro para possuir uma fração do imóvel. Também se faz disponível por maio de apps, tornando o investimento tão fácil quanto fazer compras de supermercado. |
| Liquidez | Ações dos REIT’s são negociadas em bolsas de valores importantes. Investidores podem comprar e vender ações quando a bolsa de valor relevante estiver aberta. | As ofertas de imóveis tokenizados oferecem maior liquides em comparação a investimentos imobiliários tradicionais. Tokens podem ser listados em mercados secundários ou transferidos e vendiso de pessoa para pessoa, 24/7. |
| Transparência e segurança | REIT’s são obrigados e divulgar informações financeiras regularmente, fornecendo um alto nível de transparências aos investidores. Por serem negociadas publicamente, as REIT’s estão sujeitas a rigorosa supervisão regulatória, o que pode fornecer uma sensação de segurança aos investidores, mas também pode limitar suas oportunidades. | Enquanto a maioria dos países ainda está desenvolvendo padrões legais para imóveis tokenizados, ele é em grande parte regulamentado como um título financeiro, em vez de como criptomoeda. A tecnologia blockchain fornece um registro transparente de todas as transações, o que pode melhorar a confiança e reduzir o risco de fraude. Investidores também podem manter tokens em suas próprias carteiras de cripto, o que adiciona flexibilidade e segurança adicionais. |
| Diversificação | Investir em REIT’s proporciona exposição a uma carteira diversificada de propriedades em diferentes setores. No entanto, investidores não podem escolher separadamente em que desejam investir, pois os REIT’s oferecem apenas uma cesta pré-selecionada de propriedades. | Imóveis tokenizados permitem que os investidores diversifiquem, possuindo tokens em várias propriedades ao redor de todo o mundo. Investidores controlam a seleção de propriedades nas quais investem, bem como o tamanho de seu interesse. |
Ainda que REIT’s continuem a ser uma opção popular para investimento imobiliário, o imóvel tokenizado oferece vantagens únicas que podem torná-lo mais atraente para investidores que procurem maior acessibilidade, liquidez, transparência e eficiência de custos em seus investimentos imobiliários.
Conclusão: Fundos de Investimento Imobiliário (REIT’s)
Enquanto REIT’s ofereem vantagens a investidores com capital limitados, eles também apresentam riscos adicionais devido à sua dependência de taxas de juros e bolsas de valores. Essa dependência pode impactar significativamente seu desempenho e estabilidade, destacando a importância de entender as complexidades dos investimentos em REIT’s.
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