O que você imagina quando pensa no mercado imobiliário estadunidense? Um arranha-céu no coração de Manhattan? Uma residência familiar aconchegante como em "Esqueceram de Mim"? Ou talvez um esconderijo tropical perdido em algum lugar em meio às praias de Key West? A América é tudo. É possível encontrar todos os tipos de propriedade, junto a diferentes formas de se beneficiar delas como um investidor imobiliário. Mas quais as tendências por trás da economia imobiliário dos EUA, e como ela se movimenta?

Principal conclusão: os preços dos imóveis estão quebrando recordes e atingindo máximas históricas; no entanto, economistas e profissionais do setor pesquisados ​​pelo Bankrate não esperam que isso leve a um colapso desastroso do mercado.

Preços de propriedades

De acordo com a Associação Nacional dos Corretores, o preço médio de venda de uma casa existente atingiu US$ 426.900 em junho de 2024; um novo recorde. E mesmo que tenha baixado ligeiramente, em julho, para U$422.600 (segundo a Associação Nacional dos Corretores), ainda foi a maior mediana de julho já registrada.

A maioria dos especialistas concorda que o principal fator para preços tão altos é uma forte demanda aliada à oferta insuficiente. Dito de forma mais simples, há mais compradores do que vendedores.

Por que não há casas suficientes à venda? Vamos analisar a questão da escassez de oferta com mais detalhes.

Construtores não acompanham a demanda

A névoa da Grande Recessão de 2008 ainda não se dissipou e ainda reflete nas atividades de construção. O fato é que, após a Grande Recessão, as atividades de construção se desacelerou e nunca retornou de modo a bater a demanda.

Construtores lutam para bater a demanda devido aos altos custos dos materiais de construção, originalmente impulsionado por problemas na cadeia de suprimentos da COVID-19, altas taxas de juros para adquirir ou desenvolver o terreno, padrões rigorosos de empréstimos para construtores e leis de zoneamento locais que restringem novas construções.

Proprietários atuais não estão dispostos ofertar suas propriedades no mercado

Proprietários de imóveis, que potencialmente poderiam colocar suas casas à venda, não estão dispostos a fazê-lo. E há bastante lógica nisto.

Primeiramente, mesmo se as taxas de hipoteca tenham finalmente iniciado uma leve queda, recuando de seus níveis recordes, elas ainda estão altas o suficiente para motivar os atuais proprietários a vender suas residências atuais. Desde julho de 2024, a média nacional de taxa fixa de hipoteca de 30 anos é de 6,8%, de acordo com Redfin. Os mutuários que bloquearam ou refinanciaram sua hipoteca alguns anos atrás agora estão desfrutando de pagamentos mensais confortáveis. Em dezembro de 2020, a média nacional de 30 anos era de 2,7%, segundo a Redfin. Mudar-se para uma casa nova significa obter uma nova hipoteca, com uma taxa de juros duas vezes maior que a de anos atrás, o que implica desistir de condições de empréstimo muito boas.

A escassez de casa disponíveis e os preços altos também são fatores importantes para atuais proprietários. Devido a uma baixa oferta no mercado, é difícil achar uma nova propriedade que atenda a todas as necessidades.

Além disso, de acordo com Fannie Mae, as taxas e o baixo inventário não são o único problema. Especialistas observam outros fatores, como satisfação com a residência atual ou localização, proximidade de amigos, família ou local de trabalho e instabilidade econômica.

De que forma os preços vão se mover?

Especialistas não veem pré-condições para fortes flutuações de preço em uma ou outra direção. Espera-se que qualquer correção seja modesta, com a probabilidade de crescimento contínuo pelo resto do ano corrente. Mesmo se alguns mercados enfrentarem um declínio de preço, este ainda será modesto, e não crítico como durante a Grande Recessão.

E os alugueis?

Inflação, falta de imóveis para aluguel vagos, e barreiras para adquirir um casa também aumentam os alugueis. De acordo com o relatório America's Rental Housing de 2024, do Joint Center for Housing Studies da Universidade de Harvard, o número de inquilinos sobrecarregados com custos já atingiu uma alta recorde em 2022, já que metade de todas as famílias gastaram mais de 30% de sua renda em aluguel e serviços públicos. Entretanto, de acordo com as estatísticas do Departamento do Trabalho, a inflação do aluguel, em si, está finalmente baixando. Em julho de 2024, ela baixou para 5,1%, o menor nível desde março de 2022. Mas continua acima da média (4,21% de 1954 a 2024).

Estaria o mercado superaquecido e prestes a quebrar?

Em se tratando de preços recorde ou qualquer coisa fora do comum, uma questão lógica vem à mente. O mercado colapsará? Economistas e profissionais imobiliários procurados pelo Bankrate mencionam que o colapso não é esperado e é altamente improvável.

O aumento do preço atual é causado por leis econômicas básicas: alta demanda e falta de fornecimento. Atualmente, não há hipotecas de baixa qualidade nem excesso de oferta combinado com superprodução de casas. Credores hipotecários têm requisitos bastante rigorosos para as taxas de dívida/renda do mutuário, enquanto a pontuação de crédito média dos mutuários hipotecários também é impressionante.

Temos, hoje, um bom momento para investir no mercado imobiliário dos EUA?

Bem, isso depende. Se você está ansioso para comprar sua própria propriedade de investimento e alugá-la, mesmo com a forte demanda por casas vagas e, finalmente, taxas de hipoteca em queda, isso não garante lucros. É preciso considerar muitos fatores ao comprar uma propriedade. Certifique-se, por exemplo, de que seu LTV (Empréstimo ao Valor do Imóvel, que aumenta ou diminui sua parcela mensal do financiamento), esteja em uma faixa que faça com que os pagamentos de aluguel sejam mais altos do que suas parcelas mensais de financiamento. E é importante encontrar uma propriedade boa e rentável (com a atual falta de oferta, isso pode ser bastante desafiador).

Se seu objetivo é diversificar seu portfólio de investimento, é uma boa ideia rever os REIT's de equity ou imóveis tokenizados, em que as propriedades são selecionadas cuidadosamente. Mas não se esqueça de que todo investimento deve ser calculado e consciente.

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