Investir em mercado imobiliário residencial tem sido uma estratégia popular para construir riqueza e diversificar portfólios de investimento. Entretanto, o termo "mercado imobiliário residencial" é amplo e inclui diferentes tipos de propriedades. Neste artigo, exploramos tipos de propriedades residenciais comuns que atraem investidores em diferentes partes do mundo.

Por favor, note que a terminologia e especificidades podem diferir de país para país, portanto, use este artigo como forma de entender de modo geral os tipos de imóveis residenciais, mas também leve em conta as características locais de regiões específicas.

Após a leitura do material, você entenderá que não há tipo ideal de imóvel. Em qualquer lugar do mundo, nenhum tipo será uma pílula mágica que garantirá 100% de sucesso. Cada tipo tem suas próprias características, vantagens e desafios únicos, e qual tipo escolher depende de muitos fatores.
1. Residências unifamiliares (SFRs)

Residências unifamiliares (SFRs) são casas individuais desenhadas para acomodar uma única família. Essas construções isoladas podem ser vilas, chalés, pousadas, mansões, etc. Um SFR geralmente tem um quintal e garagem privativos, além de recursos como cozinha de verão, barracão ou piscina.

Curiosamente, após a pandemia de COVID-19 e a crescente popularidade do trabalho remoto, em alguns países a demanda por casas unifamiliares tem subido entre inquilinos. Pessoas que não precisam mais alugar um apartamento no centro de cidade, próximo a seu ambiente de trabalho, decidiram realocar suas famílias para o interior, desfrutando da natureza e do estilo de vida de aldeia.

Residências unifamiliares são próprias para locatários que valorizam privacidade e independência. Normalmente, os inquilinos procuram cuidadosamente por essas propriedades, mas, uma vez encontradas, preferem ficar por muito tempo (claro, se não for uma casa de praia que você aluga para casamentos ou férias).

Entretanto, também há desvantagens. Já que residências unifamiliares são individuais e independentes, elas não são parte de associações de moradores. O que significa que toda administração e manutenção recai sobre os proprietários, inquilinos, ou empresa de administração imobiliária. Não é sempre conveniente e, por vezes, pode ser estressante e cara.

2. Desenvolvimentos de unidades planejadas (PUDs)

Muitas vezes, residências unifamiliares podem ser confundidas com empreendimentos de unidades planejadas (PUDs) e, embora visualmente possa parecer que são a mesma coisa, a diferença ainda é significativa. PUDs são comunidades de residências unifamiliares isoladas, sobrados ou até mesmo condomínios com espaços e comodidades comuns compartilhados, como piscinas, quadras de tênis ou áreas recreativas. Estas amenidades são privadas e disponíveis somente aos membros da comunidade e seus convidados, o que torna as PUDs uma escolha popular entre inquilinos.

Geralmente, PUDs são comunidades muradas, em que proprietários pertencem a associações de proprietários (HOA) e são obrigados a pagar taxas regulares e avaliações especiais. Estas taxas são usadas para gerenciar e manter as áreas comuns. Isto significa que os proprietários ou inquilinos não precisam se preocupar com remoção de neve, queda de árvores ou limpeza de piscina.

Ter uma PUD significa seguir as regras da comunidade, o que pode ser um tanto estrito e nem sempre de acordo com os planos. Se você não conhecer as regras antes da compra, elas podem ser uma grande surpresa e podem arruinar alguns de seus planos.

Nem toda comunidade, por exemplo, permite que você alugue da forma que deseja. Você pode conseguir alugá-lo por um longo prazo, mas estará restrito a anunciar sua casa no Airbnb para aluguel de curto prazo. Além disso, a comunidade pode ter limitações na personalização da propriedade; isso significa que você não poderá transformar sua garagem em uma sala de jogos e estacionar seu carro do lado de fora.

Parece regulado demais? Talvez. Porém, estas regras também podem beneficiar você e seus inquilinos. Seus vizinhos também precisarão seguir essas regras, e o vizinho à sua esquerda não poderá armazenar barcos enferrujados ou entulhos de construção no quintal dele, o que, a propósito, pode reduzir o valor da sua propriedade se você decidir vendê-la. Além disso, o vizinho à direita não acordará seus inquilinos às 6 da manhã de um sábado com o barulho de seu cortador de grama, pois, se o fizer, estará sujeito a multa. Tranquilidade e conforto são algo que os inquilinos buscam!

3. Condomínios (apartamentos)

Condomínios, ou condos, são outra opção popular para investidores. Diferente de casas singulares, condomínios são parte de um edifício ou complexo, com unidades individuais de propriedades de diferentes partes, enquanto elementos comuns como piscinas e elevadores são de propriedade mista.

Em alguns países, o termo "condo" não é de uso comun. Ao invés disso, pessoas usam o termo "apartamento". Se não levarmos em conta edifícios de luxo com comodidades de alto padrão, um dos principais benefícios de um condomínio é sua acessibilidade combinada com conveniência — exatamente o que alguns grupos de inquilinos mais valorizam.

Os edifícios de condomínio geralmente são construídos em áreas urbanas desejáveis, com boas conexões de transporte, e são atraentes para inquilinos que buscam um estilo de vida simples e confortável, onde comodidades como piscina, academia ou até mesmo salão de beleza estejam por perto. Shopping centers, lojas de conveniência e cafés ficam a alguns minutos de carro.

Alguns projetos até oferecem serviços como lavanderia, passeio com cachorros ou limpeza de quarto. Por isso um condomínio pode ser uma escolha perfeita para inquilinos ocupados, que valorizam cada minuto de seu tempo.

Como com qualquer tipo de imóvel, o investimento em um apartamento tem prós e contras. Para alguns investidores, um apartamento é uma escolha perfeita, já que toda a manutenção da fachada e dos elementos comunais é feita por uma HOA. Para investidores estrangeiros, uma manutenção menos intensa pode ser crucial.

Entretanto, conforto custa, e apartamentos, assim como PUDs, são acompanhados de custos contínuos na forma de taxas recorrentes de HOA e, por vezes, avaliações especiais, que podem ser bem caras e definitivamente precisam ser levadas em conta ao analisar seu investimento.

E assim como nas PUDs, você precisa seguir regras HOA que podem ser bem estritas e ir contra seus planos de investimento.

Em geral, apartamentos podem ser uma escolha excelente devido à sua acessibilidade, desejabilidade de locação e manutenção fácil.

4. Casas multifamiliares

Propriedades multifamiliares (isto é, duplexes, triplexes e edifícios), são populares entre investidores experientes que buscam aumentar seus portfólios. Estas propriedades fornecem múltiplas unidades de aluguel sob um único teto, permitindo fluxos de renda diversificados. A vantagem-chave das propriedades multifamiliares é que elas diluem o risco: se uma unidade está vaga, as outras ainda podem gerar renda, reduzindo o impacto geral do fluxo de renda.

Propriedades multifamiliares geralmente oferecem maior fluxo de dinheiro. No entanto, eles também têm custos iniciais mais altos e exigem uma gestão de propriedade mais complexa, pois há vários inquilinos para administrar. Financiamento para propriedades multifamiliares também podem diferir de país para país. Geralmente, porém, é mais estrito, já que em muitos casos são tratadas como propriedades comerciais.

Adicionalmente, o custo para comprar uma casa multifamiliar, seja o preço total ou apenas uma entrada, geralmente é significativamente mais alto do que o custo de aquisição de uma casa ou apartamento unifamiliar. Assim, multifamiliares são inacessíveis para certo número de investidores

Em alguns mercados, a competição para propriedades multifamiliares é intensa. Alguns investidores ricos compram propriedades multifamiliares com dinheiro. Ofertas em espécie são mais favoráveis aos vendedores, mas também podem quebrar o negócio para pequenos investidores que estiverem em meio a um processo de hipoteca.

Outro desafio significativo é o gerenciamento de propriedade. Lidar com múltiplas unidades demanda um tempo substancial, atenção e expertise, apresentando uma responsabilidade considerável.

5. Casa pré--fabricadas

Casa pré-fabricadas são estruturas construídas fora do local e, posteriormente, transportadas ao terreno. Estas propriedades oferecem um ponto de entrada mais acessível aos investidores, com menores custos de aquisição em comparação a casa unifamiliares.

Como com qualquer tipo de propriedades, casas pré-fabricadas vem com prós e contras.

Se leis e regulações locais, por exemplo, permitirem, casas pré-fabricadas podem ser instaladas em locais únicos que atraem turistas. Nestes locais, por certas razões, é muito difícil construir uma residência clássica isolada. Se você obtiver todas as licenças e tiver a oportunidade de instalar uma casa pré-fabricada em um local tão único, terá todas as chances de fazer da sua propriedade uma das principais opções entre os turistas que buscam aluguéis exclusivos de curta duração. Por exemplo, pode ser uma cabana perdida nas montanhas.

Além disso, se você possui ou aluga um grande pedaço de terra e as regulamentações permitirem, você pode criar uma comunidade instalando várias casas pré-fabricadas e algumas comodidades, como piscina, área para churrasco ou playground para crianças.

Embora uma casa pré-fabricada possa parecer como um investimento claro, há muitas armadilhas: taxas de depreciação mais alta, problemas possíveis com financiamento e venda futura.

Além disso, em alguns países, as leis de zoneamento pode ser bem estritas. Para instalar sua casa em um determinado local e alugá-la, você precisa superar uma burocracia absurda para receber todas as licenças, enquanto um local que tem permissão para instalar a casa pode não atender à demanda dos inquilinos ou às suas metas de investimento.

Conclusão

Cuidado é importante! Antes de escolher uma propriedade exata em que gostaria de investir, você deveria considerar múltiplos fatores. Será uma compra ou hipoteca? E se for o último, qual o valor de entrada que você pode pagar e quais são os requisitos do credor para financiar esse tipo de propriedade? Além disso, você está pronto para investir em reformas e investir tempo em uma complicada manutenção imobiliária? Quais as leis de zoneamento e regulações de aluguel na região em que você está investindo, e elas correspondem a seus planos?

Em nosso artigo, analisamos apenas alguns prós e contras de cada tipo de propriedade, enquanto no mundo real há muitos mais. Esses e muitos outros fatores precisam ser levados em consideração se você quiser aproveitar ao máximo seu investimento. Pesquise e analise, e seus investimentos trarão benefícios.

É muito importante consultar profissionais locais, como empreiteiros, advogados e empresas de administração condominial para entender o que corresponde às suas necessidades e quais são as regulações.

Mantenha-se atento para artigos futuros para saber mais sobre as propriedades que não revisamos hoje: uso misto, condotels, ou propriedades únicas, como barcos residenciais.


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