Apakah yang anda bayangkan apabila anda berfikir tentang hartanah Amerika? Sebuah bangunan pencakar langit mewah di tengah-tengah Manhattan? Kediaman keluarga yang selesa seperti di Home Alone? Atau mungkin tempat persembunyian tropika di suatu tempat di pantai Key West? Amerika sahaja yang ada. Anda boleh menemukan semua jenis hartanah di sana, bersama-sama dengan cara yang berbeza untuk mendapat manfaat daripadanya sebagai pelabur hartanah. Tetapi apakah arah aliran di sebalik ekonomi hartanah AS dan bagaimanakah caranya bergerak?

Fakta utama: Harga rumah memecahkan rekod dan mencapai paras tertinggi yang bersejarah; walau bagaimanapun, ahli ekonomi dan pakar industri yang ditinjau oleh Bankrate tidak menjangkakan bahawa perkara ini akan membawa kepada kejatuhan pasaran yang hancur.

Harga hartanah

Menurut Persatuan Ejen Hartanah Kebangsaan, Harga Jualan Median untuk rumah sedia ada mencecah $426,900 pada Jun 2024 - ini merupakan rekod baharu. Dan walaupun sedikit menurun pada bulan Julai kepada $422,600 (mengikut Persatuan Ejen Hartanah Kebangsaan), ini masih merupakan median Julai tertinggi yang ada dalam rekod.

Kebanyakan pakar bersetuju bahawa pemacu utama untuk harga yang tinggi adalah permintaan yang kukuh ditambah dengan penawaran yang tidak mencukupi. Secara mudah, terdapat lebih ramai pembeli daripada penjual.

Mengapakah rumah tidak mencukupi untuk dijual? Mari kita selami isu kekurangan penawaran dengan lebih terperinci.

Pembina rumah tidak memenuhi permintaan

Kabus Kemelesetan Besar 2008 masih belum hilang dan masih mencerminkan aktiviti pembinaan rumah. Hakikatnya ialah selepas Kemelesetan Besar aktiviti pembinaan rumah telah menjadi perlahan dan tidak pernah mencukupi untuk memenuhi permintaan.

Pembina rumah berjuang untuk memenuhi permintaan disebabkan kos yang tinggi untuk bahan binaan, yang pada asalnya didorong oleh isu rantaian bekalan COVID-19, kadar faedah yang tinggi untuk pinjaman bagi memperoleh dan membangunkan tanah, piawaian pinjaman yang ketat untuk pembina, serta undang-undang zon tempatan yang menyekat pembinaan baharu.

Pemilik rumah semasa tidak sanggup menyenaraikan hartanah mereka di pasaran

Pemilik rumah, yang berpotensi boleh menyenaraikan rumah mereka untuk dijual, tidak bersedia untuk berbuat demikian. Dan ada cukup logik bagi perkara itu.

Pertama sekali, walaupun kadar gadai janji mulai jatuh sedikit, menarik balik daripada paras rekod mereka, jumlah ini masih cukup tinggi untuk memotivasikan pemilik rumah semasa untuk menjual kediaman mereka sekarang. Sejak Julai 2024, purata kadar gadai janji tetap 30 tahun nasional ialah 6.8%, menurut Redfin. Peminjam yang mengunci atau membiayai semula gadai janji mereka beberapa tahun lalu kini menikmati bayaran bulanan yang selesa. Pada Disember 2020, purata kadar gadai janji tetap 30 tahun nasional ialah 2.7%, menurut Redfin. Berpindah ke rumah baharu bermakna keperluan untuk mendapatkan gadai janji baharu dengan sewajarnya, dengan kadar faedah semasa dua kali lebih tinggi daripada beberapa tahun lalu, yang bermaksud melepaskan syarat pinjaman yang sangat baik.

Kekurangan rumah yang ada dan harga yang tinggi juga merupakan faktor penting bagi pemilik rumah semasa. Disebabkan penawaran yang rendah di pasaran, adalah sukar untuk mencari hartanah baharu yang memenuhi semua keperluan anda.

Selain itu, menurut Fannie Mae, kadar dan inventori yang rendah bukanlah satu-satunya isu yang ada. Pakar mencatatkan faktor lain, seperti kepuasan terhadap rumah atau lokasi semasa, kedekatan dengan rakan, keluarga atau tempat kerja, dan ketidakstabilan ekonomi.

Apakah cara yang akan membuatkan harga bergerak?

Pakar tidak melihat sebarang prasyarat untuk turun naik harga yang kukuh dalam satu arah atau arah yang lain. Pakar tidak melihat sebarang prasyarat untuk turun naik harga yang kukuh dalam satu arah atau arah yang lain. Walaupun sesetengah pasaran akan menghadapi penurunan harga, harga ini akan tetap sederhana dan tidak securam semasa berlakunya Kemelesetan Besar.

Bagaimana pula dengan sewa?

Inflasi, kekurangan hartanah sewa yang kosong, dan halangan untuk memiliki rumah juga meningkatkan harga sewa. Menurut laporan Rumah Sewa Amerika 2024 milik Pusat Bersama untuk Kajian Perumahan Universiti Harvard, bilangan penyewa yang terbeban kos mencecah rekod tertinggi pada 2022 apabila separuh daripada semua isi rumah membelanjakan lebih 30% daripada pendapatan mereka untuk sewa dan utiliti. Walau bagaimanapun, menurut statistik Biro Buruh, inflasi harga sewa itu sendiri akhirnya menjadi reda. Pada Julai 2024, jumlah ini merosot kepada 5.1% - paras terendah sejak Mac 2022, tetapi masih di atas purata (4.21% dari 1954 - 2024).

Adakah pasaran terlalu pesat berkembang dan akan runtuh?

Apabila bercakap tentang merekodkan harga atau apa-apa di luar kebiasaan, persoalan logik muncul di fikiran. Patutkah pasaran runtuh? Walau bagaimanapun, ahli ekonomi dan pakar hartanah yang ditinjau oleh Bankrate menyebut bahawa keruntuhan tidak dijangka dan sangat tidak mungkin berlaku.

Kenaikan harga semasa disebabkan oleh undang-undang asas ekonomi: permintaan yang banyak dan penawaran yang sedikit. Pada masa ini, tiada gadai janji berkualiti rendah atau penawaran yang berlebihan digabungkan dengan pengeluaran rumah yang berlebihan. Pemberi pinjaman gadai janji mempunyai keperluan yang agak ketat untuk nisbah hutang kepada pendapatan peminjam, manakala skor kredit peminjam gadai janji median juga amat mengagumkan.

Adakah ini masa yang sesuai untuk melabur dalam hartanah AS hari ini?

Bergantung pada keadaan. Jika anda ingin membeli hartanah pelaburan anda sendiri dan menyewakan hartanah tersebut, walaupun terdapat permintaan yang banyak untuk rumah kosong dan akhirnya menurunkan kadar gadai janji, perkara ini tidak akan menjamin keuntungan anda. Anda perlu mempertimbangkan banyak faktor semasa membeli hartanah. Contohnya, pastikan LTV (Nisbah Pinjaman Kepada Nilai Hartanah, yang meningkatkan atau mengurangkan bayaran gadai janji bulanan anda) berada dalam julat, yang menjadikan bayaran sewa lebih tinggi daripada bayaran gadai janji bulanan anda. Dan sudah tentu, adalah penting untuk mencari hartanah yang baik dan menguntungkan (disebabkan kekurangan penawaran semasa, ini boleh menjadi agak mencabar).

Jika matlamat anda adalah untuk mempelbagaikan portfolio pelaburan anda, adalah idea yang baik untuk menyemak REIT ekuiti atau hartanah yang ditokenkan, iaitu hartanah dipilih sendiri dengan teliti. Tetapi jangan lupa bahawa setiap pelaburan harus dikira dan dipantau.

Melabur dalam salah satu pasaran yang berkembang paling pesat di dunia

Amerika Syarikat bukanlah satu-satunya pilihan untuk pelaburan anda. NOVA menyediakan peluang eksklusif untuk pelaburan dalam hartanah kediaman Dubai.

Dengan Kadar Pulangan Pelaburan tahunan yang dijangka hingga 18%, token hartanah NOVA akan mengubah portfolio pelaburan anda dan membantu anda melindungi sebahagian daripada pendapatan yang paling kompetitif di dunia. Labur sekarang!


Ikuti NOVA di Facebook dan Telegram untuk mengetahui tentang arah aliran hartanah terkini.