กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของดูไบสำหรับชาวต่างชาติ: วิธีการทำงาน

ด้วยความต้องการอสังหาริมทรัพย์หรูหราที่สูงขึ้น ดูไบเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติเข้ามาลงทุนมากขึ้นกว่าเดิม แต่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้หรือไม่? แน่นอน คู่มือนี้สำรวจ กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของดูไบสำหรับชาวต่างชาติ ตอบคำถามสำคัญเกี่ยวกับโครงสร้างการเป็นเจ้าของ การปฏิบัติตามกฎหมาย และวิธีที่แพลตฟอร์มเช่น Headway NOVA กำลังเปลี่ยนแปลงการเข้าถึงตลาดที่เฟื่องฟูนี้  

วิวัฒนาการของการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติในดูไบ

ก่อนปี 2002 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ของดูไบ มีอุปสรรคสำคัญสำหรับชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ชาว GCC ช่วงเวลาสำคัญมาถึงพร้อมกับประกาศหมายเลข 16 ของปี 2002 ซึ่งได้เปิดพื้นที่เฉพาะสำหรับการเป็นเจ้าของของชาวต่างชาติ เรื่องนี้พัฒนาไปสู่กฎหมายหมายเลข 7 ของปี 2006 เกี่ยวกับการลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งยังคงเป็นกฎหมายหลักของระบบอสังหาริมทรัพย์สมัยใหม่ของดูไบ

ภายใต้แนวทางนี้ พลเมือง UAE และชาว GCC สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ได้ในดูไบในขณะที่ชาวต่างชาติสามารถได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบในโซนที่รัฐบาลกำหนดหรือได้รับสิทธิการเช่าที่มีอายุสูงสุด 99 ปี รายการสถานที่ที่สามารถเข้าถึงสำหรับชาวต่างชาติมีจำกัด โดยสถานที่ที่นิยมมากที่สุดคือ Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Dubai Marina และอื่น ๆ

การเปลี่ยนแปลงด้านกฎหมายนี้ทำให้ดูไบกลายเป็นแม่เหล็กสำหรับทุนต่างประเทศ แสดงถึงความมุ่งมั่นของมันในการสร้างตลาดที่โปร่งใสและเปิดกว้างในระดับโลก ในปัจจุบันมากกว่า 95% ของการพัฒนาหลักในดูไบตั้งอยู่ในโซนที่เข้าถึงได้สำหรับชาวต่างชาติ ทำให้ที่นี่เป็นหนึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่น่าต้อนรับที่สุดในโลก  

การเป็นเจ้าของเต็มรูปแบบและการเช่า: ข้อชี้แจงเกี่ยวกับสิทธิการเป็นเจ้าของ

ในดูไบ สิทธิการเป็นเจ้าของของคุณขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อในโซนการเป็นเจ้าของแบบถาวรหรือแบบเช่า การทำความเข้าใจถึงความแตกต่างเหล่านี้มีความสำคัญสำหรับการตัดสินใจลงทุนที่ถูกต้องซึ่งสอดคล้องกับเป้าหมายระยะยาวของคุณ

อสังหาริมทรัพย์แบบถาวรในดูไบ

การเป็นเจ้าของแบบถาวรหมายถึงการควบคุมอสังหาริมทรัพย์และที่ดินที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้นโดยไม่มีข้อจำกัดเวลา เมื่อคุณได้รับอสังหาริมทรัพย์แบบถาวรในดูไบ คุณจะได้สิทธิในการขาย เช่า ปรับปรุง หรือสืบทอดทรัพย์สินนั้นโดยไม่มีข้อจำกัดทางเวลา

รูปแบบของการเป็นเจ้าของนี้มีคุณค่ามากสำหรับการวางแผนการสืบทอด เนื่องจากชาวต่างชาติสามารถลงทะเบียนพินัยกรรมผ่านศูนย์บริการพินัยกรรม DIFC เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของพวกเขาผ่านไปยังทายาทที่กำหนดตามความต้องการของพวกเขาแทนที่จะส่งให้กับกฎหมายเชรียที่เป็นค่าเริ่มต้น 

อสังหาริมทรัพย์แบบถาวรมีความสำคัญสำหรับนักลงทุนที่ต้องการมีสิทธิได้วีซ่าทองคำ เนื่องจากพวกเขาต้องการการลงทุนขั้นต่ำ 750,000 AED

อสังหาริมทรัพย์แบบเช่าในดูไบ

การเป็นเจ้าของแบบเช่าตรงกันข้ามจะมอบสิทธิให้คุณเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ในระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปสูงสุด 99 ปี ในขณะที่ที่ดินยังคงอยู่ภายใต้การควบคุมของผู้ถือกรรมสิทธิ์ แม้ว่าคุณจะสามารถขายหรือให้เช่าสิทธิของคุณในระหว่างระยะเวลาค่าเช่า การเป็นเจ้าของจะกลับไปยังผู้ถือกรรมสิทธิ์เมื่อหมดอายุ

โครงสร้างนี้จำกัดสิทธิในการสืบทอด เนื่องจากผู้รับประโยชน์สามารถเรียกเก็บเงินจากระยะเวลาเช่าที่เหลืออยู่แทนการเป็นเจ้าของถาวร การจัดการแบบเช่ามีความไม่เป็นที่นิยมสำหรับการลงทุนใหม่ เนื่องจากมีประมาณ 99% ของการพัฒนาสมัยใหม่ในพื้นที่ที่ต้องการเช่นดูไบฮิลล์สเตทดำเนินการภายใต้กรอบการเป็นเจ้าของแบบถาวร ซึ่งทำให้พวกเขาเป็นตัวเลือกที่ชอบสำหรับนักลงทุนต่างชาติที่จริงจัง

การเป็นเจ้าของถาวรและการเช่า  

นักลงทุนควรทราบว่าอสังหาริมทรัพย์แบบถาวรครองตลาดดูไบในขณะนี้ โดยแทบจะทั้งหมดของการพัฒนาที่ใหม่ในพื้นที่ที่มีความต้องการสูงนั้นจัดโครงสร้างเพื่อให้ชาวต่างชาติได้รับสิทธิการเป็นเจ้าของถาวร  

DLD และ RERA: หลักการในการควบคุมอสังหาริมทรัพย์ของดูไบ

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของดูไบดำเนินการด้วยความโปร่งใสอย่างน่าทึ่ง ขอบคุณสองหน่วยงานกำกับดูแลที่มีอำนาจซึ่งปกป้องผลประโยชน์ของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียทั้งหมด

กรมที่ดินดูไบ (DLD)

กรมที่ดินดูไบ (DLD) เป็นหน่วยงานรัฐบาลหลักที่รับผิดชอบการลงทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ การออกหนังสือกรรมสิทธิ์ และการบำรุงรักษาบันทึกที่ดินอย่างครบถ้วน

การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกต้องทุกครั้งจะเสร็จสิ้นที่สำนักงานผู้ดูแล DLD ที่ซึ่งกรรมสิทธิ์จะถูกโอนอย่างเป็นทางการ หากไม่มีขั้นตอนนี้ ไม่มีกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายเกิดขึ้นไม่ว่าจะสถานะการชำระเงินเป็นอย่างไร นักลงทุนที่มีความรู้ใช้พอร์ทัล DubaiREST ของ DLD เพื่อตรวจสอบความเหมาะสมของอสังหาริมทรัพย์ก่อนที่จะทำการซื้อ เพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขากำลังติดต่อกับทรัพย์สินที่ถูกต้องและลงทะเบียนแล้ว

หน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ (RERA)

หน่วยงานกำกับดูแลอสังหาริมทรัพย์ (RERA) ซึ่งทำหน้าที่เป็นแขนกำกับดูแลของ DLD ทำหน้าที่เป็นผู้ดูแลที่รักษาความสมบูรณ์ของตลาด RERA มั่นใจว่าผู้พัฒนาปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมด ออกใบอนุญาตให้กับผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ และแก้ไขข้อพิพาทระหว่างภาคีต่าง ๆ

หนึ่งในมาตรการป้องกันที่มีค่าที่สุดสำหรับผู้เช่า คือการบังคับให้สัญญาเช่าทุกสัญญาผ่านการลงทะเบียน RERA ผ่านระบบ Ejari; สัญญาเช่าที่ไม่ได้ลงทะเบียนจะไม่ได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายในดูไบ สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่เสร็จ RERA กำหนดข้อกำหนดบัญชีแสต็กเงินเพื่อให้การป้องกันที่สำคัญโดยการควบคุมไม่ให้ผู้พัฒนาสามารถเข้าถึงเงินของผู้ซื้อจนกว่าจะถึงเกณฑ์การก่อสร้างเฉพาะที่ไปถึง

กรอบข้อบังคับเหล่านี้ซึ่งจัดตั้งขึ้นภายใต้กฎหมายดูไบหมายเลข 7 ของปี 2006 และได้รับการเสริมความแข็งแกร่งโดยการควบคุมของ RERA สร้างสภาพแวดล้อมที่ปลอดภัยซึ่งดึงดูดเงินลงทุนอสังหาริมทรัพย์จากต่างประเทศหลายพันล้านมายังดูไบ

ชาวต่างชาติจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบได้อย่างไร

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในดูไบมีขั้นตอนที่ชัดเจนซึ่งทำให้มั่นใจว่าการปฏิบัติตามกฎหมายในขณะที่ปกป้องทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง การทำความเข้าใจแต่ละขั้นตอนจะช่วยป้องกันความล่าช้าที่มีค่าใช้จ่ายและความยุ่งยากต่าง ๆ

1. เลือกอสังหาริมทรัพย์และลงนามใน MOU (Form F) หลังจากระบุอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสม คุณจะชำระเงินมัดจำ 2-10% เพื่อทำให้หน่วยนั้นเป็นของคุณ. ตัวแทนที่มีใบอนุญาต RERA ของคุณจะร่างบันทึกความเข้าใจ (ฟอร์ม F) ที่ระบุราคาซื้อ กำหนดการชำระเงิน และวันที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ. สิ่งที่สำคัญสำหรับนักลงทุนต่างชาติคือการตรวจสอบใบอนุญาต RERA ปัจจุบันของผู้พัฒนาก่อนที่จะลงนามในข้อตกลงเพื่อหลีกเลี่ยงการฉ้อโกงหรือหน่วยงานที่ไม่มีใบอนุญาต.
2. ขอใบรับรองการไม่มีข้อขัดข้อง (NOC). ผู้ขายต้องขอใบรับรองการไม่มีข้อขัดข้องจากผู้พัฒนาซึ่งยืนยันว่าค่าบริการทั้งหมดได้รับการชำระแล้วและไม่มีการจำนองใด ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์. หากไม่มีเอกสารนี้ กรมที่ดินดูไบจะปฏิเสธการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ทำให้ขั้นตอนนี้ไม่สามารถเจรจาได้ในธุรกรรมที่ถูกต้องตามกฎหมายใด ๆ.
3. ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานทรัสตี DLD. ที่สำนักงานทรัสตีที่กำหนด คุณจะชำระเงินที่เหลือบวกกับค่าธรรมเนียมการโอน DLD 4% (ปกติจะถูกแบ่งระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย) และค่าคอมมิชชั่นของตัวแทน. ทุกธุรกรรมต้องใช้การโอนเงินผ่านธนาคาร: การชำระเงินสดเป็นสิ่งต้องห้ามอย่างเคร่งครัดตามกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงินของดูไบ.
4. รับโฉนดของคุณ. หลังจากดำเนินการสำเร็จ กรมที่ดินจะออกโฉนดของคุณภายในสามวันทำการ. เอกสารนี้ทำหน้าที่เป็นหลักฐานสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของของคุณ ช่วยให้คุณสามารถทำการเชื่อมต่อสาธารณูปโภค ดำเนินการจำนอง และอำนวยความสะดวกในการขายต่อในอนาคต.

ตั้งแต่ปี 2025 กฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงินมีความจำเป็นต้องมีเอกสารแสดงแหล่งที่มาของเงินสำหรับการโอนที่สูงกว่า AED 500,000 เพิ่มชั้นการตรวจสอบเพิ่มเติมเพื่อปกป้องทั้งผู้ซื้อและความสมบูรณ์ของตลาด.

การสร้างโทเค็น: วิธีที่ดีที่สุดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดูไบในฐานะชาวต่างชาติ

แบบจำลองการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แบบดั้งเดิม เผชิญหน้ากับสองความท้าทายที่สำคัญ: ต้นทุนการเข้าที่สูง โดยเฉพาะในพื้นที่พรีเมียมของดูไบซึ่งมักต้องการการลงทุนขั้นต่ำที่ AED 1 ล้าน และตัวเลือกสภาพคล่องที่จำกัดซึ่งมักจะล็อคเงินทุนไว้เป็นเวลาหลายปี. 

อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติไม่จำเป็นต้องมีเงินทุนสูงในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมของดูไบหรือจัดการกับเอกสาร. Headway NOVA แพลตฟอร์มสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างโทเค็น เปลี่ยนแปลงวิธีที่นักลงทุนทั่วโลกเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ดูไบ.

แพลตฟอร์มของเรากำจัดอุปสรรคแบบดั้งเดิมผ่านการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แบบแบ่งส่วน ช่วยให้นักลงทุนสามารถสร้างพอร์ตหุ้นที่หลากหลายทั่วทั้งอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมหลายแห่งในดูไบโดยไม่ต้องมีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทางกายภาพ.

หุ้นดิจิตอลของเราเสนอความคล่องตัวผ่านตลาดขายต่อ และที่สำคัญที่สุด NOVA จะจัดการกับกระบวนการทางกฎหมายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการขายและการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นนักลงทุนของเราจึงสามารถเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ในดูไบโดยไม่ต้องใช้เวลาที่มีค่าในการจัดการเอกสาร.

ติดตาม NOVA ได้ที่ Facebook และ Telegram เพื่อติดตามเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ล่าสุด.