Transações imobiliárias tradicionais são intricadas, envolvem múltiplas partes, procedimentos legais e extensa documentação. Ainda que as requisições possam variar de acordo com o país, certos documentos-chave são universais. Mesmo como investidor de imóveis tokenizados, em que a compra de tokens imobiliários é simples e fácil, entender o processo tradicional de compra melhora seu conhecimento e insight da indústria. Abaixo você encontrará uma visão geral dos documentos comumente requisitados em transações imobiliárias.

Mantenha em mente que os documentos necessários variam consoante o local. Se escolher comprar ma propriedade, é essencial trabalhar com profissionais imobiliários — agentes, advogados e companhias de título — para garantir que toda a papelada seja preparada e executada de acordo com leis e regulações locais. Sinta-se livre para usar Ctrl+F caso esteja buscando algo especial.
Acordo de compra (ou contrato de venda)

O Acordo de Compra é a base de qualquer transação imobiliária. Este documento juridicamente vinculativo descreve os termos da venda, incluindo o preço de compra, o valor do depósito de caução, a data de fechamento e quaisquer condições adicionais. Tanto comprador quanto vendedor devem concordar e assinar este documento para formalizar a transação. Ele também fornece um roteiro sobre o que acontece durante o processo de fechamento e quais são as responsabilidades de cada parte.

Declaração de divulgação

Em alguns países, o vendedor deve fornecer uma declaração de divulgação detalhando quaisquer defeitos ou problemas legais conhecidos associados à propriedade. Estes podem incluir problemas estruturais, restrições de zoneamento, riscos ambientais ou disputas de fronteiras. Estas divulgações são importantes para que o comprador tome uma decisão bem-informada.

Título de propriedade

O Título de Propriedade é um dos documentos mais cruciais de uma transação imobiliária. Ele prova a titularidade do vendedor e fornece a descrição legal e o histórico de propriedade. Antes de continuar com a transação, o comprador geralmente conduz uma pesquisa de título para se assegurar de que não há penhoras, disputas legais ou ônus sobre a propriedade.

Prova de identidade

Tanto comprador quanto vendedor devem apresentar identificações válidas, tipicamente uma identidade emitida pelo governo, como passaporte ou carteira de condução. Em transações imobiliárias internacionais ou trans-fronteiriças, documentações adicionais como número de identificação fiscal ou permissão de residência também podem ser requisitados, dependendo da lei local.

Prova de fundos

Em alguns países, especialmente em mercados imobiliários competitivos, o comprador precisa fornecer prova de fundos para demonstrar a capacidade de pagar o preço combinado. Isso é geralmente feito por meio de extratos bancários recentes, ou uma carta da instituição financeira confirmando que o comprador tem fundos suficientes para completar a transação.

Inspeção e avaliação imobiliárias

Ainda que não sejam documentos essenciais para uma transação em dinheiro, mitos compradores escolhem conduzir uma inspeção ou avaliação imobiliária. O relatório da inspeção pode revelar questões como problemas estruturais, defeitos elétricos ou preocupações com encanamento. Se grandes problemas forem descobertos, isto pode dar ao comprador licença para renegocias o preço da compra ou demandar reparos. Um relatório de avaliação ajudará a determinar o valor de mercado justo da propriedade, fornecendo certos insights de mercado.

Seguro residencial

O seguro residencial é um tipo de proteção financeira projetado para proteger a casa e os bens pessoais de eventos inesperados, como danos, roubo ou desastres. Ao menos que a transação seja uma hipoteca, o seguro residencial não será um documento essencial, mas será recomendável, especialmente se você adquirir uma propriedade em uma zona de perigo ambiental.

Levantamento de propriedade

Um levantamento de propriedade é um mapa detalhado que delineia as fronteiras da propriedade e quaisquer estruturas existentes, assim como quaisquer disputas de fronteira potenciais ou problemas de zoneamento que podem afetar o valor da propriedade ou o uso futuro.

Documentação fiscal

Transações imobiliárias podem requisitar a submissão de documentos fiscais, que podem incluir declarações de impostos sobre a propriedade para garantir que todos os impostos sobre a propriedade foram pagos até a data da venda. O vendedor é normalmente responsável por garantir que não existam dívidas fiscais pendentes.

Escritura de transferência

Uma vez finalizada a venda, uma Escritura de Transferência (ou seu equivalente), é assinada para transferir oficialmente a propriedade do imóvel do vendedor ao comprador. Em muitos países, este documento é registrado em um cartório de imóveis do governo para atualizar registros públicos. O comprador recebe a Escritura atualizada em seu nome uma vez que a transferência esteja completa.

Declaração de encerramento

A declaração de encerramento detalha os aspectos financeiros da transação. Ela inclui o preço da compra, impostos, taxas e quaisquer custos associados (tais quais custos legais ou notariais). Este documento é assinado por ambas as partes e confirma que todas as quantias foram acordadas.

Acordo de custódia

Em algumas transações internacionais ou mais complexas, um acordo de custódia pode ser usado para manter os fundos da compra até que todas as condições da transação sejam atingidas. O agente de custódia age como uma terceira parte neutra, assegurando que tanto comprador, quanto vendedor, tenham suas obrigações contratuais cumpridas antes de liberar os fundos e o título da propriedade. Ainda que nem sempre necessário, um acordo de custódia pode fornecer uma camada extra de segurança para ambas as partes.

Procuração (se aplicável)

Em casos em que o comprador e o vendedor não podem estar fisicamente presentes para a transação, uma Procuração (Power of Attorney, em inglês), pode ser garantida para que um representante aja em seus lugares. Este documento dá poderes legais ao indivíduo designado para assinar documentos e completar a transação. Transações por Procuração devem ser permitidas por leis locais.

Investimento estrangeiro e documentos de conformidade (se aplicáveis)

Para compradores internacionais, especialmente aqueles comprando em países com restrições de investimento estrangeiro, documentos adicionais podem ser requisitados. Isso pode incluir autorizações de residência, aprovações de investidores estrangeiros e conformidade com regulamentações locais relativas à compra de propriedades por não residentes.

Certificado de ocupação (CO)

Em alguns países, uma CO é requerida para certificar que a propriedade corresponde aos códigos de construção locais, e que é segura para ocupação.

Documentos hipotecários

Se a transação for financiada pelo credor, os requisitos para os documentos necessários podem aumentar significativamente. O mutuário precisará comprovar renda fornecendo documentação suficiente, como extratos bancários ou declarações de impostos. Se for um empréstimo de investimento e a renda de aluguel do imóvel em questão for usada para qualificação, o credor exigirá uma avaliação de terceiros da renda de aluguel do imóvel. Além disso, documentos como relatórios de avaliação, seguro residencial e compromisso de título tornam-se essenciais.

Conclusão

Uma transação imobiliária de sucesso demanda uma atenção meticulosa à documentação. Compradores, vendedores e seus agentes ou representantes locais devem garantir que todos os documentos sejam precisos, executados e em conformidade com as leis locais. Ao entender os documentos críticos envolvidos, ambas as partes podem navegar pelo processo com confiança e evitar possíveis armadilhas que podem inviabilizar a transação.


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