Apa yang ada di benak Anda saat membicarakan real estat di Amerika? Gedung pencakar langit kelas atas di pusat kota Manhattan? Tempat tinggal yang nyaman untuk keluarga seperti di film Home Alone? Dan mungkin tempat peristirahatan tropis yang hilang di suatu tempat di pantai Key West? Amerika adalah segalanya. Anda bisa menemukan segala jenis properti di sana, dan juga berbagai cara untuk mendapatkan keuntungan sebagai investor real estat. Namun, apa saja tren di balik perekonomian real estat AS dan bagaimana pergerakannya?
Kesimpulan yang dapat diambil: Harga rumah memecahkan rekor dan mencapai titik tertinggi dalam sejarah; namun, para ekonom dan profesional di Industri yang disurvei oleh Bankrate tidak mengharapkan hal ini akan menyebabkan kehancuran pasar.
Harga properti
Menurut National Association of Realtors, Median Harga Jual untuk rumah lama mencapai $426.900 pada Juni 2024 – ini adalah rekor baru. Dan meskipun sedikit menurun di bulan Juli menjadi $422.600 (menurut National Association of Realtors), angka ini masih merupakan median tertinggi di bulan Juli.
Sebagian besar ahli sepakat bahwa pendorong utama tingginya harga ini adalah permintaan yang kuat dibarengi dengan pasokan yang tidak mencukupi. Sederhananya, ada lebih banyak pembeli daripada penjual.
Mengapa rumah yang dijual jumlahnya selalu kurang? Kita akan membahas masalah kekurangan suplai ini secara lebih rinci.
Para pengembang perumahan tidak dapat memenuhi permintaan
Dampak dari Resesi Besar 2008 masih belum hilang dan masih tercermin pada aktivitas pembangunan rumah. Faktanya pasca Resesi Besar terjadi, aktivitas pembangunan rumah melambat dan tidak pernah kembali lagi bisa memenuhi permintaan.
Para pengembang perumahan sedang berjuang untuk memenuhi permintaan karena tingginya biaya bahan bangunan, yang awalnya didorong oleh masalah rantai pasokan COVID-19, suku bunga pinjaman yang tinggi untuk memperoleh dan mengembangkan lahan, serta standar pinjaman yang ketat bagi para pengembang, dan undang-undang zonasi lokal yang membatasi konstruksi baru.
Para pemilik rumah yang ada saat ini tidak bersedia untuk mendaftarkan properti mereka di pasar
Pemilik rumah yang sebenarnya bisa mendaftarkan rumah mereka untuk dijual, justru tidak mau melakukannya. Selain itu, terdapat cukup banyak alasan logis yang melatarbelakanginya.
Pertama, meskipun suku bunga Kpr akhirnya mulai sedikit turun, menjauh dari rekornya, suku bunga ini masih cukup tinggi untuk mendorong para pemilik rumah untuk menjual hunian mereka saat ini. Sejak Juli 2024, rata-rata suku bunga Kpr tetap untuk tenor 30 tahun secara nasional adalah 6,8%, seperti dilansir dari Redfin. Peminjam yang telah mengunci atau membiayai kembali hipotek mereka beberapa tahun yang lalu sekarang dapat menikmati nyamannya pembayaran bulanan. Pada bulan Desember 2020, rata-rata suku bunga KPR tetap nasional untuk tenor 30 tahun adalah 2,7%, sebagaimana dilansir oleh Redfin. Pindah ke rumah baru berarti Anda harus mendapatkan KPR baru yang sesuai, dan suku bunga saat ini dua kali lebih tinggi daripada beberapa tahun lalu, yang artinya Anda harus melepaskan persyaratan pinjaman yang sangat bagus.
Kurangnya ketersediaan rumah dan tingginya harga juga menjadi faktor penting bagi pemilik rumah yang ada saat ini. Akibat rendahnya pasokan di pasar, akan sulit untuk menemukan properti baru yang sesuai dengan kebutuhan Anda.
Menurut Fannie Mae, suku bunga dan rendahnya persediaan bukanlah satu-satunya masalah. Para ahli mengemukakan adanya faktor-faktor lain, seperti kepuasan terhadap rumah atau lokasi saat ini, kedekatan dengan teman, keluarga, atau tempat kerja, hingga ketidakstabilan ekonomi.
Bagaimana harga akan bergerak?
Para ahli tidak melihat adanya prasyarat yang menyebabkan fluktuasi kuat pada satu arah atau sebaliknya. Setiap koreksi yang terjadi diperkirakan tidak akan terlalu signifikan dengan kemungkinan pertumbuhan yang berkelanjutan selama sisa tahun ini. Bahkan jika beberapa pasar akan menghadapi penurunan harga, penurunannya tidak akan terlalu besar dan tidak setajam saat Resesi Besar.
Bagaimana dengan sewa?
Inflasi, kurangnya properti sewa yang kosong, dan hambatan untuk memiliki rumah juga mendorong naiknya harga sewa. Menurut laporan America's Rental Housing 2024 yang dirilis oleh Joint Center for Housing Studies, Harvard University, jumlah penyewa yang terbebani biaya mencapai rekor tertinggi pada tahun 2022, karena separuh dari seluruh rumah tangga menghabiskan lebih dari 30% pendapatan mereka untuk biaya sewa dan utilitas. Namun, menurut data statistik Biro Statistik Tenaga Kerja, inflasi harga sewa itu sendiri akhirnya mendingin. Pada bulan Juli 2024, angka ini turun menjadi 5,1% – angka terendah sejak Maret 2022, tetapi masih di atas rata-rata (4,21% dari tahun 1954 - 2024).
Apakah pasar terlalu panas dan akan jatuh?
Saat membicarakan tentang rekor harga atau sesuatu yang di luar kebiasaan, sebuah pertanyaan logis muncul di benak Anda. Akankah pasar ini jatuh? Namun, para ekonom dan profesional real estat dalam survei yang dilakukan oleh Bankrate menyebutkan bahwa keruntuhan tidak akan terjadi dan sangat kecil kemungkinannya.
Kenaikan harga saat ini dipengaruhi oleh hukum ekonomi dasar: permintaan yang kuat dan kurangnya pasokan. Saat ini, tidak ada KPR dengan kualitas rendah atau kelebihan pasokan yang diikuti dengan produksi rumah yang berlebih. Pemberi pinjaman KPR memiliki persyaratan yang cukup ketat menyangkut rasio utang terhadap pendapatan peminjam, sementara rata-rata skor kredit peminjam KPR juga mengesankan.
Apakah sekarang waktu yang tepat untuk berinvestasi di real estat AS?
Ya, itu tergantung. Jika Anda ingin membeli properti investasi Anda sendiri dan menyewakannya, terlepas dari permintaan yang kuat akan rumah kosong dan penurunan suku bunga KPR, hal ini tidak menjamin Anda mendapatkan keuntungan. Anda harus mempertimbangkan banyak faktor saat membeli properti. Sebagai contoh, pastikan LTV (rasio Loan To Property Value atau rasio nilai pinjaman terhadap nilai properti, yang dapat meningkatkan atau menurunkan pembayaran KPR bulanan Anda) Anda berada dalam kisaran yang membuat pembayaran sewa lebih tinggi dari pembayaran KPR bulanan Anda. Selain itu, tentu saja sangat penting untuk menemukan properti yang bagus dan menguntungkan (dengan kurangnya pasokan saat ini, sangatlah sulit untuk menemukannya).
Jika tujuan Anda adalah mendiversifikasi portofolio investasi Anda, ada baiknya Anda meninjau DIRE ekuitas atau real estat yang ditokenisasi, di mana properti dipilih dengan cermat. Namun jangan lupa bahwa setiap investasi harus diperhitungkan dan dilakukan dengan penuh kesadaran.
Berinvestasi di salah satu pasar dengan pertumbuhan paling pesat di dunia
Amerika Serikat bukanlah satu-satunya pilihan untuk investasi Anda. NOVA memberikan peluang eksklusif untuk investasi di properti perumahan Dubai.
Dengan ROI tahunan yang diprediksi mencapai 18%, token properti NOVA akan mentransformasi portofolio investasi Anda dan membantu Anda mendapatkan penghasilan yang paling menjanjikan di dunia. Ayo berinvestasi!
Ikuti NOVA di Facebook dan Telegram agar tidak ketinggalan tren real estat terbaru.