Berinvestasi di real estat residensial sudah sejak lama menjadi strategi populer sebagai cara untuk membangun kekayaan dan mendiversifikasi portofolio investasi. Namun, istilah “real estat residensial” sangat luas dan meliputi berbagai jenis properti. Dalam artikel ini, kita akan membahas jenis properti residensial yang sering kali menarik minat investor dari berbagai belahan dunia.
| Harap dicatat bahwa terminologi dan spesifikasinya bisa saja berbeda di setiap negara, maka sebaiknya gunakan artikel ini sebagai pemahaman umum mengenai jenis-jenis real estat hunian, dengan mempertimbangkan karakteristik daerah setempat. Setelah membaca materi ini, Anda akan memahami bahwa tidak ada tipe real estat yang ideal. Tidak ada yang bisa menjamin kesuksesan Anda 100%. Setiap jenis memiliki karakteristik, keunggulan, dan tantangan masing-masing, dan jenis yang akan dipilih bergantung pada banyak faktor. |
1. Hunian keluarga tunggal (SFR)
Hunian keluarga tunggal (SFR) merupakan rumah yang terpisah dan dirancang untuk mengakomodasi satu keluarga. Bangunan terpisah ini dapat berupa vila, kondominium, pondok, rumah besar, dll. SFR biasanya memiliki halaman dan garasi pribadi yang dilengkapi dengan berbagai fasilitas seperti dapur, gudang, atau kolam renang.
Menariknya, di beberapa negara, permintaan untuk rumah keluarga tunggal di kalangan penyewa mengalami peningkatan setelah pandemi COVID-19 serta semakin populernya pekerjaan jarak jauh. Orang-orang yang tidak perlu lagi menyewa apartemen di pusat kota yang dekat dengan tempat kerja mereka memutuskan untuk pindah ke pedesaan, menikmati alam dan gaya hidup pedesaan.
Hunian keluarga tunggal cocok untuk penghuni yang mengutamakan privasi dan kemandirian. Biasanya, penyewa mencari properti semacam itu dengan penuh kehati-hatian, tapi setelah ditemukan, mereka akan memilih untuk tinggal untuk waktu yang lama (tentu saja, selama itu bukan rumah pantai yang Anda sewakan untuk pesta pernikahan atau liburan).
Meski begitu, tetap saja ada kekurangannya. Karena rumah keluarga tunggal adalah rumah yang terpisah dan independen, rumah ini bukan bagian dari asosiasi pemilik rumah. Artinya, semua pengelolaan dan pemeliharaan properti menjadi tanggung jawab pemilik, penyewa, atau perusahaan pengelola properti. Tentunya tidak selamanya menyenangkan dan terkadang cukup membuat stres dan mahal.
2. Planned unit developments (PUDs)
Rumah keluarga tunggal sering kali disamakan dengan pengembangan unit terencana (PUD), dan walaupun secara visual terlihat sama, perbedaannya tetaplah signifikan. PUD merupakan sebuah komunitas yang terdiri dari hunian keluarga tunggal, townhouse, atau bahkan kondominium dengan ruang dan fasilitas bersama, seperti kolam renang, lapangan tenis, atau area rekreasi. Fasilitas ini bersifat pribadi dan hanya tersedia untuk anggota komunitas dan tamu mereka, sehingga membuat PUD menjadi pilihan populer di kalangan penyewa.
Biasanya, PUD merupakan komunitas yang tertutup, yang pemilik rumahnya tergabung dalam asosiasi pemilik rumah (HOA) dan berkewajiban membayar iuran rutin serta penilaian khusus. Biaya-biaya ini digunakan untuk mengelola dan memelihara area umum. Artinya, pemilik atau penyewa properti tidak perlu memikirkan pembersihan salju, pohon tumbang, atau pembersihan kolam renang.
Dengan memiliki PUD berarti Anda harus mengikuti peraturan komunitas, yang mungkin cukup ketat dan mungkin tidak selalu sesuai dengan rencana Anda. Jika kebetulan Anda tidak mengetahui aturan khusus ini sebelum membeli, ini bisa menjadi sebuah kejutan besar dan merusak sebagian rencana Anda.
Sebagai contoh, tidak semua komunitas mengizinkan Anda untuk menyewakan properti sesuai keinginan Anda. Anda bisa saja menyewakannya dalam jangka panjang, akan tetapi dibatasi untuk memasang iklan di Airbnb untuk sewa jangka pendek. Selain itu, komunitas ini mungkin juga membatasi kustomisasi properti; yang artinya Anda tidak bisa mengubah garasi Anda menjadi ruang permainan dan memarkir mobil Anda di luar.
Seperti terlalu diatur? Mungkin saja. Namun, peraturan ini juga bisa menguntungkan bagi Anda dan penyewa. Tetangga Anda juga harus mengikuti aturan ini, sehingga tetangga di kiri Anda tidak akan diizinkan untuk menyimpan perahu berkarat atau puing-puing bangunan di halamannya, yang bisa saja mengurangi nilai properti Anda jika Anda memutuskan untuk menjualnya. Selain itu, tetangga di sebelah kanan Anda tidak akan bisa mengganggu dan membuat penyewa Anda terbangun pada pukul 6 pagi di hari Sabtu karena suara mesin pemotong rumputnya, dan jika dia bersikeras melakukannya, dia akan dikenakan denda. Ketenangan dan kenyamanan menjadi hal yang dicari oleh para penyewa!
3. Kondominium (apartemen)
Kondominium, atau condo, adalah pilihan populer lainnya bagi para investor. Tidak seperti rumah yang terpisah, kondominium merupakan bagian dari bangunan atau kompleks yang lebih besar, dengan unit-unit yang dimiliki oleh pihak-pihak yang berbeda, sedangkan elemen-elemen umum seperti kolam renang dan lift dimiliki bersama.
Di beberapa negara, istilah “kondominium” tidak umum digunakan, dan biasanya orang-orang lebih sering menggunakan istilah “apartemen”. Jika kita tidak memperhitungkan gedung-gedung mewah dengan fasilitas kelas atas, salah satu keunggulan utama kondominium adalah keterjangkauannya yang dipadukan dengan kenyamanan – hal yang paling dihargai oleh beberapa kelompok penyewa.
Bangunan kondominium biasanya dibangun di daerah perkotaan dengan jalur transportasi yang baik dan menarik bagi penyewa yang mencari gaya hidup sederhana dan nyaman, dengan fasilitas seperti kolam renang, gym, atau bahkan salon di dekatnya. Pusat perbelanjaan, toko kelontong, dan kafe bisa dijangkau dalam beberapa menit berkendara.
Beberapa proyek bahkan juga menawarkan layanan berbayar seperti layanan laundry, jasa penitipan anjing, atau pembersihan kamar. Itulah sebabnya kondominium bisa menjadi pilihan tepat bagi penyewa yang sibuk, dan menghargai setiap menit waktu mereka.
Seperti halnya jenis real estat lainnya, investasi di kondominium memiliki kelebihan dan kekurangan. Bagi sebagian investor, kondominium menjadi pilihan yang tepat karena semua pemeliharaan eksterior bangunan dan fasilitas umum ditangani oleh HOA. Bagi investor real estat asing, pengelolaan properti yang tidak terlalu intensif bisa menjadi hal yang krusial.
Namun, kenyamanan itu perlu biaya, dan kondominium, seperti halnya PUD, memiliki biaya berkelanjutan dalam bentuk biaya HOA rutin dan terkadang penilaian khusus – harganya bisa sangat mahal dan perlu diperhitungkan setelah Anda menganalisis investasi Anda.
Dan seperti halnya di PUD, Anda harus mengikuti peraturan HOA yang bisa jadi cukup ketat dan bertentangan dengan rencana investasi Anda.
Secara umum, kondominium bisa menjadi pilihan yang sangat bagus karena harganya yang terjangkau, lokasi yang strategis, dan perawatan yang mudah.
4. Rumah dengan banyak keluarga
Properti multifamily (yaitu duplex, tripleks, dan gedung apartemen) sangat populer di kalangan investor berpengalaman yang ingin meningkatkan portofolio real estat mereka. Properti ini memiliki banyak unit sewa dalam satu atap, sehingga memungkinkan terjadinya diversifikasi pendapatan. Keuntungan utama dari properti multifamily adalah penyebaran risiko: Jika satu unit kosong, unit lainnya masih bisa menghasilkan pendapatan, sehingga mengurangi dampak keseluruhan pada arus kas.
Properti multifamily umumnya menawarkan arus kas yang lebih tinggi. Namun, investasi ini juga memiliki biaya di muka yang lebih tinggi dan membutuhkan manajemen properti yang lebih kompleks, dikarenakan ada banyak penyewa yang harus dikelola. Pembiayaan untuk properti multifamily juga bisa berbeda di setiap negara, tetapi umumnya lebih ketat, karena biasanya properti ini dianggap sebagai properti komersial.
Selain itu, biaya untuk membeli rumah multifamily, baik harga secara keseluruhan atau uang muka saja, biasanya jauh lebih tinggi daripada biaya untuk membeli rumah atau apartemen keluarga tunggal. Oleh karena itu, multifamily tidak terjangkau bagi sebagian investor
Di sebagian pasar, persaingan ketat terjadi pada properti multifamily. Beberapa investor kaya membeli properti multifamily secara tunai. Penawaran tunai biasanya lebih menguntungkan bagi penjual, tetapi bisa menjadi pemutus kesepakatan bagi investor kecil yang berada di tengah-tengah proses hipotek.
Tantangan besar lainnya adalah manajemen properti. Menangani banyak unit menuntut banyak waktu, perhatian, dan keahlian, sehingga menjadikannya tanggung jawab yang besar.
5. Rumah buatan pabrik
Rumah buatan pabrik adalah struktur prafabrikasi yang dibangun di lokasi yang berbeda dan kemudian diangkut ke sebidang tanah. Properti ini menawarkan kesempatan yang lebih terjangkau bagi para investor, dengan biaya akuisisi yang lebih rendah dibandingkan dengan rumah keluarga tunggal.
Seperti halnya jenis properti lainnya, rumah buatan pabrik juga memiliki kelebihan dan kekurangan.
Sebagai contoh, jika hukum dan peraturan setempat mengizinkan, rumah buatan pabrik bisa dipasang di tempat-tempat wisata yang unik dan menarik perhatian wisatawan. Di tempat-tempat ini, karena alasan tertentu, sangat sulit untuk membangun tempat tinggal secara konvensional. Jika Anda memperoleh semua izin dan memiliki kesempatan untuk membangun rumah di lokasi yang tidak biasa, maka Anda memiliki kesempatan untuk menjadikan properti Anda pilihan utama di antara para turis yang mencari penyewaan jangka pendek yang eksklusif. Sebagai contoh, bisa berupa kabin tersembunyi di pegunungan.
Selain itu, jika Anda memiliki atau menyewa sebidang tanah yang luas dan peraturannya mengizinkan, Anda bisa membuat komunitas dengan memasang beberapa rumah buatan pabrik dan beberapa fasilitas, seperti kolam renang, area barbeque, atau taman bermain anak-anak.
Meskipun rumah buatan pabrik terkesan sebagai investasi yang mudah, sebenarnya ada banyak kendala: tingkat depresiasi yang lebih tinggi, kemungkinan masalah pembiayaan, dan penjualan di masa mendatang.
Selain itu, di beberapa negara, undang-undang zonasi bisa jadi cukup ketat. Untuk memasang rumah Anda di tempat tertentu dan menyewakannya, Anda perlu menghadapi birokrasi yang rumit untuk mengurus semua perizinan, sementara tempat yang diizinkan untuk memasang rumah mungkin tidak memenuhi permintaan penyewa atau tujuan investasi Anda.
Kesimpulan
Kesadaran itu penting! Sebelum memilih properti yang tepat untuk diinvestasikan, Anda harus mempertimbangkan banyak faktor. Pembeliannya akan dilakukan secara tunai atau kredit? Jika kredit, berapa jumlah uang muka yang dapat Anda bayarkan dan apa saja persyaratan dari pemberi pinjaman untuk membiayai jenis properti ini? Selain itu, siapkah Anda menginvestasikan uang untuk renovasi dan menginvestasikan waktu untuk pengelolaan properti yang rumit? Seperti apa undang-undang zonasi dan peraturan sewa di wilayah yang Anda investasikan, dan apakah sudah sesuai dengan rencana Anda?
Pada artikel kami, kita hanya sedikit mengulas kelebihan dan kekurangan dari masing-masing tipe properti, sedangkan di dunia nyata – masih banyak lagi. Faktor-faktor ini dan masih banyak faktor lainnya perlu dipertimbangkan jika Anda ingin memperoleh hasil maksimal dari investasi Anda. Lakukan riset dan analisis, sehingga investasi Anda akan menguntungkan.
Sangat penting untuk berkonsultasi dengan para profesional seperti agen penjual, pengacara, dan perusahaan manajemen properti untuk memahami hal-hal yang sesuai dengan kebutuhan Anda dan peraturan yang berlaku.
Simak terus artikel-artikel berikutnya untuk tahu lebih banyak tentang properti yang belum kita ulas hari ini: mixed-use, kondotel, atau properti unik seperti rumah perahu.
Agar investasi real estat menjadi lebih mudah, silakan cek NOVA. Kami memilih properti kami dengan penuh pertimbangan, sehingga properti-properti kami dapat menghasilkan apresiasi yang stabil dan dividen sewa yang teratur. Tidak perlu khawatir dengan pengelolaan properti atau dokumen-dokumen. Mulai sekarang → 💚
Ikuti NOVA di Facebook dan Telegram agar tidak ketinggalan tren real estat terbaru.
